N i e d e r s ä c h s i s c h e s F i n a n z g e r i c h t U r t e i l vom 23. April 1998 Az.: I 24/95 Stichwort: Die Klasse "g" des Mietspiegels des FA ist keine geeignete Schätzungsgrundlage zur Ermittlung des Einheitswertes. Niedersächsisches Finanzgericht I. Senat Az.: I 24/95 I M N A M E N D E S V O L K E S U r t e i l In dem Rechtsstreit - Kläger - gegen Finanzamt - Beklagter - wegenEinheitsbewertung über eine Wertfortschreibung auf den 01.01.1992 für das Grundstück L hat der I. Senat des Niedersächsischen Finanzgerichts ohne münd- liche Verhandlung in der Sitzung vom 23. April 1998, an der mit- gewirkt haben: 1. Richter am Finanzgericht als Vorsitzender 2. Richter am Finanzgericht 3. Richter am Finanzgericht 4. ehrenamtlicher Richter Zahnarzt 5. ehrenamtlicher Richter Bankdirektor für Recht erkannt: Der Einheitswertbescheid auf den 01.01.1992 vom 29.04.1992 und der Einspruchsbescheid vom 03.01.1995 werden aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Geldbetrages in Höhe der an den Kläger zu erstattenden Kosten abwenden, sofern dieser nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil ist die R e v i s i o n zugelassen worden. Die Revision ist durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer einzulegen. Juristische Personen des öffentli- chen Rechts und Behörden können sich durch Beamte oder Angestellte, welche die Befähigung zum Richteramt besitzen, ver- treten lassen. Die Revision muß innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich bei dem Nieder- sächsischen Finanzgericht in Hannover, Hermann-Guthe-Str. 3, eingegangen sein und spätestens innerhalb eines weite- ren Monatsbegründet werden. In der Revision ist das angefochtene Urteil anzugeben. Die Revision oder die Revisionsbegründung muß einen bestimmten Antrag enthalten, die verletzte Rechtsnorm und, soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen be- zeichnen, die den Mangel ergeben. Die Frist für die Revisi- onsbegründung kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag durch den Vorsitzenden des zuständigen Senats des Bundes- finanzhofs verlängert werden. Im übrigen wird auf die Vorschriften der §§ 118 bis 121 Finanz- gerichtsordnung (FGO) und Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Entla- stung des Bundesfinanzhofs verwiesen. Anschrift des Finanzgerichts: Hausadresse: Niedersächsisches Finanzgericht Hermann-Guthe-Straße 3 30519 Hannover Telefax: (0511) 84 08-499 T a t b e s t a n d : Umstritten ist die Höhe des Einheitswertes des Grundstücks L . Der Kläger (Kl.) erwarb das unbebaute Grundstück im Jahre 1972. Im Jahre 1977 errichtete er darauf ein Wohnhaus. Der Beklagte (Finanzamt, FA) bewertete das Grundstück auf den 1. Januar 1978 als Einfamilienhaus und setzte den Einheitswert auf 53.900 DM fest. Dabei ging das FA von einer Wohnfläche von 100 qm aus so- wie einer üblichen Miete von 2,75 DM/qm entsprechend der Klasse IV e (gute Ausstattung, mit laufender Grundsteuervergünstigung) seines Mietspiegels. Nach Auslauf der Grundsteuervergünstigung führte das FA auf den 1. Januar 1992 eine fehlerberichtigende Wertfortschreibung gem. § 22 Abs. 3 Bewertungsgesetz (BewG) durch und erhöhte den Ein- heitswert auf 62.200 DM. Dabei legte es eine Miete von 3,60 DM/qm zugrunde, die es der Klasse IV g (gute Ausstattung, freifinanziert) seines Mietspiegels entnommen hat. Hiergegen wendet sich - nach erfolglosem Vorverfahren - die Kla- ge. Der Kl. trägt vor: Die angefochtene Wertfortschreibung hätte nicht erfolgen dürfen, weil der vorhergehende Einheitswertbescheid auf den Stichtag 1. Januar 1978 keinen Fehler enthalte. Unabhängig davon hätte das FA auch keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vornehmen dürfen, weil die zugrundegelegte Marktmiete bereits alles ent- halte, was der Markt hergäbe; für einen Zuschlag bleibe deshalb kein Raum. Der Kl. beantragt schriftsätzlich, den Einheitswert auf den 1. Januar 1992 vom 29. April 1992 und den Einspruchsbescheid vom 3. Januar 1995 ersatzlos aufzuheben. Das FA beantragt, die Klage abzuweisen. Es meint, es habe das Grundstück zutreffend im Ertragswertver- fahren bewertet. Die übliche Miete habe es gleichfalls zutreffendseinem Mietspiegel entnommen. Zwar seien bei der Aufstellung des Mietspiegels freifinanzierte nicht preisgebundene Vergleichsobjekte nicht in ausreichender Zahl vorhanden gewesen, dennoch stelle auch die Klasse g des Miet- spiegels eine zutreffende Grundlage dar, um die Miete zu schät- zen, die am Hauptfeststellungszeitpunkt für freifinanzierten Wohnraum erzielbar gewesen sei. Die Beteiligten haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet. Im übrigen wird auf die eingereichten Schriftsätz nebst Anlagen und die vorgelegten Steuerakten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage hat im Ergebnis Erfolg. Die angefochtene Wertfortschreibung hätte nicht ergehen dürfen. Das beruht jedoch nicht auf den vom Kl. vorgetragenen Gesichts- punkten, die allesamt unzutreffend sind, sondern nur darauf, daß das FA zu Unrecht den Mietspiegel Klasse g zugrundegelegt hat. Das ergibt sich im einzelnen aus folgendem: Nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG wird der Einheitswert eines Grund- stücks neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn der Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom Einheits- wert des letzten Feststellungszeitpunktes nach oben um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 5.000 DM, oder um mehr als 100.000 DM abweicht. Unter diesen Voraussetzungen findet eine Fortschreibung sowohl zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung (§ 22 Abs. 3 BewG) als auch dann statt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse sei der letzten Feststellung ge- ändert haben. Bei einer Fortschreibung zur Beseitigung einesRechtsfehlers ist die Fortschreibung - wenn damit eine Erhöhung des Einheitswertes verbunden ist - frühestens auf den Beginn des Kalenderjahres zulässig, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wird (§ 22 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BewG). Bei der Höhe des Einheitswertes ist dabei auszugehen, daß Miet- wohngrundstücke gem. § 76 Abs. 1 Nr. 1 BewG grundsätzlich im Er- tragswertverfahren zu bewerten sind. Dabei wird der Grundstücks- wert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresroh- miete ermittelt und anschließend unter bestimmten Voraussetzun- gen ermäßigt oder erhöht. Damit vollzieht sich die Bewertung auf der Grundlage eines aus dem Grundstück erzielbaren Reinertrages, wobei der Reinertrag im Interesse der Durchführung einer Massen- bewertung schematisierend und damit nur pauschal festgestellt wird (vgl. BFH, z.B. Urteil vom 31.10.1974 III R 160/72, BStBl II 1975, 106). Entscheidend sind dabei die Wertverhältnisse am 1. Januar 1964 (§ 79 Abs. 5 BewG). Bei der Ermittlung der Jahresrohmiete ist davon auszugehen, daß Wohnungen, die zunächst öffentlich gefördert worden sind, mit Ablauf dieser Förderung mietpreisrechtlich zu freifinanzierten Wohnungen werden. Für sie ist deshalb die übliche Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigte Wohnräume am 1. Januar 1964 anzu- setzen (vgl. BFH, Urteil vom 15.10.1986 II R 230/81, BStBl II 1987,201, sowie Bürsching/Stenger, BewG, § 79 Rdn'44, 88). Diese Miete steht jedoch, anders als die preisgebundene Miete von der öffentlichen Förderung unterliegenden Wohnräumen, nicht fest. Eine tatsächliche Vereinbarung, auf die man zurückgreifen könn- te, hat es wegen der damaligen Mietpreisbindung nicht gegeben. Existiert eine tatsächlich vereinbarte Miete nicht, so ist nach § 79 Abs. 2 BewG die übliche Miete anzusetzen, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wur- de. Eine derartige Schätzung setzt voraus, daß freifinanzierte nicht preisgebundene vermietete Vergleichsobjekte in ausreichender Zahl vorhanden sind. Daran fehlt es im Streitfall. Es ist offensichtlich und zwischen den Beteiligten auch unstrei- tig, daß eine hinreichende Zahl von Vergleichsobjekten nicht ge- nannt werden kann, weil es sie nicht gab. Läßt sich die übliche Miete nicht aus tatsächlich gezahlten Mie- ten für Vergleichsobjekte ableiten, so ist grundsätzlich auf die Mietspiegel der Finanzbehörden als Schätzungshilfsmittel zurück- zugreifen (vgl. BFH, Urteil vom 10.08.1984 III R 41/75, BStBl II 1985, 36). Dabei geht der BFH davon aus, daß die Mietspiegel aus einer Zusammenstellung von Rahmenmieten entstanden sind, die aus den regelmäßig gezahlten Mieten einer repräsentativen Zahl von vermieteten Wohngrundstücken unter Berücksichtigung der öffent- lichen Marktlage abgeleitet und mit Mieter-, Vermieter- und an- deren Verbänden sowie Organen des Wohnungsbaues abgestimmt sind. Sie sollen nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen, Ausstattungs- gruppen, Lage des Grundstücks sowie nach solchen Wohnraumgruppen gegliedert sein, für die am Hauptfeststellungszeitpunkt unter- schiedliche Mietpreisregelungen bestanden. Derartig aufgestellte Mietspiegel entsprechen den Kriterien, die nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG für die Schätzung der üblichen Miete durch Vergleich mit vermieteten Grundstücken maßgebend sind. Der Mietspiegel des FA entspricht in weiten Bereichen diesen ge- forderten Kriterien. Das gilt jedoch nicht für die Mietspiegel- spalte g. Der Senat ist der Überzeugung, daß die im Mietspiegel ausgewiesenen Mieten für freifinanzierten nicht preisgebundenen Wohnraum nicht aus regelmäßig gezahlten Mieten einer repräsenta- tiven Zahl von vermieteten Wohngrundstücken abgeleitet worden sind. Das folgt schon daraus, daß es am Hauptfeststellungsstich- tag 01.01.1964 nur in seltenen Ausnahmefällen freifinanzierten, nicht preisgebundenen Wohnraum gab, der für die Aufstellung von Mietspieglen zahlenmäßig bei weitem nicht ausreichte. Zudem ist dies im Streitfall auch unstreitig. Die Mietspiegelgruppe g konnte somit nur im Schätzungswege oder durch Hochrechnung er- mittelt werden. Es ist offensichtlich, daß dies bei dem im Streitfall angewandten Mietspiegel - ebenso wie bei allen anderen Mietspiegeln im Bereich der OFD Hannover - geschehen ist. Wegen der Einzelheiten wird auf das Urteil des Senats vom 27. Aug. 1996 I 119/90 (EFG 1997 S. 8) Bezug genommen. Die Miet- spiegelspalte g scheidet deshalb als Schätzungshilfmittel für die nicht preisgebundene Marktmiete aus. Unter diesen Umständen hat der Senat die übliche Miete anderwei- tig zu schätzen. Er hat sich dabei an die Grundsätze angelehnt, die der BFH für die Ermittlung der Markmiete nach Auslauf der Grundsteuervergünstigung entwickelt hat (BFH, Urteil vom 5. Okt. 1986 II R 230/81, a.a.O.). Dort ist die Schätzung der üblichen Markmiete durch Ansatz der üblichen Miete für grundsteuerbegün- stigten Wohnraum zuzüglich eines Zuschlags als zulässig erkannt worden. Der Zuschlag hat dabei der Tatsache Rechnung zu tragen, daß nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung die nunmehr einsetzende Grundsteuerbelastung des Grundstücks regelmäßig zu einer Erhöhung der Rohmiete führt. Entsprechend der Systematik des § 79 Abs. 3 BewG ist dabei nicht auf die tatsächliche Grund- steuerbelastung im Einzelfall abzustellen, sondern sie ist pau- schal für das ganze Bewertungsrecht einheitlich anzusetzen. Ge- messen an diesen Erfordernissen hat der Senat auf die im Miet- spiegel ausgewiesene Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum (Mietspiegelspalte e) zurückgegriffen. Bedenken an den dort aus- gewiesenen Marktmieten sind nicht zutage getreten. Sie sind un- streitig aus tatsächlichen, durchschnittlichen Bau- und Grund- stückskosten entstanden durch Anwendunge eines Satzes von 6 v.H. und anschließend den örtlichen Gegebenheiten angeglichen worden. Den hierauf anzubringenden Zuschlag hat der Senat auf 12 v.H. bemessen. Das Ausmaß dieser Erhöhung entspricht dem Anteil, den der Gesetzgeber in § 79 Abs. 3 BewG bundesweit der Grundsteuer- belastung innerhalb der Ermittlung der Jahresrohmiete zuerkannt hat. Damit ist einer in der Praxis heute und auch in der Vergan- genheit vorherrschenden Übung Rechnung getragen, die Miete nach Auslauf der Grundsteuervergünstigung um diese Grundsteuer zu er- höhen. Daß diese Erhöhung abweichend von der Praxis nur pauschal nach dem genannten Zuschlag bemessen wird, ist im Interesse einer praktikablen Durchführung des Bewertungsverfahrens in Kauf zu nehmen. Die Miete, die sich hiernach im Streitfall ermittelt, beträgt 3,08 DM/qm (2,75 DM zuzüglich 0,33 DM). Das würde zu einem Einheitswert führen, der nahezu identisch ist mit dem vom FA auf den Stichtag 01.01.1978 festgestellten Einheitswert. Eine Wertfortschreibung kommt somit nicht in Betracht. Der angefoch- tene Bescheid mußte aufgehoben werden. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Finanzgerichts- ordnung (FGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreck- barkeit folgt aus den §§ 151 Abs. 3 und 155 FGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 11 Zivilprozeßordnung. Der Senat hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Streitsache zugelassen, § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO. gez. gez. gez.