N i e d e r s ä c h s i s c h e s F i n a n z g e r i c h t U r t e i l vom 16.11.1998 Az.: III 588/96 Stichwort: Spekulationsfrist bei ausstehender Genehmigung für ein Grundstücksgeschäft. Niedersächsisches Finanzgericht III. Senat Az.: III 588/96 I M N A M E N D E S V O L K E S U r t e i l In dem Rechtsstreit __________________________________________________ _________________ - Kläger - Prozeßbevollmächtigte: ___________________________________ ________________________ __________________ gegen Finanzamt ______ - Beklagter - wegenEinkommensteuer 1994 hat der III. Senat des Niedersächsischen Finanzgerichts mit Ein- verständnis der Beteiligten nach § 79a FGO durch den Berichter- statter Richter am Finanzgericht _______ nach mündlicher Ver- handlung in der Sitzung vom 16. November 1998 für Recht erkannt: Unter Abänderung des Einkommensteuerbescheids vom 22. Januar 1996 in der Fassung des Einspruchsbescheids vom 11. November 1996 und des Änderungsbescheids vom 9. April 1997 wird die Einkommensteuer 1994 auf 25.430 DM herabgesetzt. Der Beklagte trägt die Kosten. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der an die Kläger zu erstattenden Kosten abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit leisten. Die Revision wird zugelassen. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil ist die R e v i s i o n zugelassen worden. Die Revision ist durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer einzulegen. Juristische Personen des öffent- lichen Rechts und Behörden können sich durch Beamte oder Angestellte, welche die Befähigung zum Richteramt besitzen, ver- treten lassen. Die Revision muß innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich bei dem Nieder- sächsischen Finanzgericht in Hannover, Hermann-Guthe-Str. 3, eingegangen sein und spätestens innerhalb eines weite- ren Monatsbegründet werden. In der Revision ist das angefochtene Urteil anzugeben. Die Revision oder die Revisionsbegründung muß einen bestimmten Antrag enthalten, die verletzte Rechtsnorm und, soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen be- zeichnen, die den Mangel ergeben. Die Frist für die Revisi- onsbegründung kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag durch den Vorsitzenden des zuständigen Senats des Bundes- finanzhofs verlängert werden. Im übrigen wird auf die Vorschriften der §§ 118 bis 121 Finanz- gerichtsordnung (FGO) und Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Ent- lastung des Bundesfinanzhofs verwiesen. Anschrift des Finanzgerichts: Hausadresse: Niedersächsisches Finanzgericht Hermann-Guthe-Straße 3 30519 Hannover Telefax: (0511) 84 08-499 T a t b e s t a n d : Gegenstand des Verfahrens sind der Einkommensteuerbescheid 1994 vom 22. Januar 1996 in der Fassung des Einspruchsbescheids vom 11. November 1996 und des Änderungsbescheids 1994 vom 9. April 1997; diesen haben die Kläger gem. § 68 FGO fristgerecht, wie das Gericht festgestellt hat, zum Gegenstand des Klageverfahrens gemacht. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Verkauf einer Ei- gentumswohnung innerhalb der Zweijahresfrist des § 23 Einkommen- steuergesetz (EStG) erfolgt ist und deshalb ein einkommensteuer- pflichtiger Spekulationsgewinn entstanden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 2. Juli 1992 erwarb die Klägerin eine Eigentumswohnung in H___________________________. Die An- schaffungskosten betrugen 105.000 DM. Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 1994 veräußerte die Klägerin diese Eigentumswohnung an die Eheleute K_____. Diese traten in der Beurkundungsverhand- lung persönlich nicht auf. Für sie handelte als vollmachtlose Vertreterin die Notariatsangestellte des Notars, Frau ___ B______. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 165.000 DM. Den Ehe- leuten K_____ war als Erwerbern der notarielle Kaufvertrag vor- her inhaltlich bekannt geworden. Sie genehmigten diesen mit notariell beurkundeter Erklärung am 8. Juli 1994. Der Beurkundungstermin wurde seinerzeit nur deshalb auf den 7. Juni 1994 gelegt, weil die Klägerin sonst extra von ihrem neuen Wohnort L_________ hätte anreisen müssen. Die Kläger warennämlich bereits am 15. Juni 1994 aus ihrer früheren Wohnung ausgezogen. Die Übergabe der geräumten Wohnung sollte erst am 15. Juli 1994 erfolgen. Den Erwerbern K_____ wäre ein späterer Vertragsschluss deshalb auch recht gewesen. Diese besaßen kein Intresse an einer Rückwirkung ihrer Genehmigungserklärung. Da die Kläger von der Bedeutung der Spekulationsfrist erfahren hatten, holten sie beim Finanzamt ______ in der Lohnsteuerabtei- lung eine Auskunft des Sachbearbeiters S______ telefonisch ein. Der Kläger teilte dem Sachbearbeiter die geplanten Modalitäten des Vertragsabschlusses, so wie er durchgeführt worden ist, mit. Der Sachbearbeiter S______ erteilte daraufhin die Auskunft, dass der Vertrag erst nach Genehmigung durch die Käufer wirksam werde, sofern die Genehmigung nach Ablauf der zweijährigen Spe- kulationsfrist erteilt werde. Eine ähnliche Auskunft erhielt dieKlägerin vom Notarvertreter Rechtsanwalt ___________________R. Nachdem die Kläger gegen den Einkommensteuerbescheid für 1994 vom 22. Januar 1996 wegen der Nichtberücksichtigung von Wer- bungskosten Einspruch eingelegt hatten, erfuhr das Finanzamt während des Vorverfahrens von dem Grundstücksgeschäft. Nach einer entsprechenden Ankündigung erfasste es den aus dem Grund- stücksgeschäft entstandenen Gewinn von 51.870 DM im Einspruchs- bescheid vom 11. November 1996, in dem es gleichzeitig die mit dem Einspruch geltend gemachten Werbungskosten anerkannte. Dagegen wenden sich die Kläger und machen mit ihrer Klage gel- tend: Der bei der Klägerin erfasste Gewinn aus der Veräußerung der Ei- gentumswohnung unterliege nicht der Steuerpflicht nach § 23 EStG. Mangels eindeutiger Regelungen im Kaufvertrag und in der Genehmigungserklärung selbst bedürften die Parteierklärungen we- gen einer Rückwirkung der Auslegung. Dabei sei auf die Interes- senlage sowie die im Zusammenhang mit der Beurkundung stehenden Erklärungen der Parteien auszugehen. Es habe weder im Interesse der Klägerin noch im Interesse der Käufer gelegen, der Genehmi- gung eine Rückwirkung zuzuschreiben. Die Kläger hätten vielmehr klargestellt, dass sie vor Ablauf der Spekulationsfrist keine rechtliche Bindung eingehen wollten. Auch die Käufer hätten kein Interesse an einem rechtswirksamen Kaufvertragsabschluss vor dem Zeitpunkt der Genehmigungserklärung am 8. Juli 1994 gehabt. DieÜbergabe der geräumten Wohnung sollte auch erst zum 15. Juli 1994 erfolgen, was dafür spreche, dass den Käufern auch ein spä- terer Vertragsabschluss genehm gewesen wäre. Im Ergebnis hätten die Vertragspartner deshalb nicht innerhalb der Spekulations- frist Verhältnisse geschaffen, die wirtschaftlich einem Kaufver- trag gleichstehen oder wirtschaftlich Eigentum übergehen ließen. Hier sei beim Vertagsabschluss am 7. Juni 1994 eine vollmacht- lose Notariatsangestellte für die Käufer aufgetreten. Für die Klägerin sei zu diesem Zeitpunkt nicht sicher gewesen, dass die Käufer den Vertragsabschluss überhaupt genehmigen würden. Bis zur Abgabe der Genehmigungserklärung am 8. Juli 1994 sei das Rechtsgeschäft damit schwebend unwirksam gewesen und habe eine definitive Individualisierung der Käufer gefehlt. Insoweit weiche der vorliegende Sachverhalt wesentlich von dem ab, der dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15. Dezember 1993 X R 49/91 (BStBl II 1994, 687) zugrunde gelegen habe. Im übrigen erscheine es treuwidrig, wenn das Finanzamt entgegen der Auskunft des Steuerbeamten S______ nunmehr eine Rückwirkung der Genehmigung annehmen wolle. Desweiteren habe das Finanzamt einen zu hohen Spekulationsgewinn angesetzt, weil weiterer anschaffungsnaher Aufwand in Höhe von 5.921 DM aufgrund des Einbaus einer Einbauküche in die Eigentumswohnung entstanden sei. Wegen dieses Einwands gegen die Höhe des Spekulationsgewinnshat das Finanzamt die weiteren Aufwendungen gewinnmindernd be- rücksichtigt in seinem Änderungsbescheid vom 9. April 1997. Diesen Änderungsbescheid haben die Kläger gem. § 68 Finanz- gerichtsordnung (FGO) fristgerecht zum Gegenstand des Verfahrens gemacht. Die Kläger beantragen, die Einkommensteuer für 1994 um die auf den Spekulationsge- winn von 45.949 DM entfallende Einkommensteuer zu mindern, hilfsweise für den Fall des Unterliegens die Revision zuzu- lassen. Das beklagte Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise für den Fall des Unterliegens die Revision zuzu- lassen. Zur Begründung seines Antrags trägt das Finanzamt vor: Spekulationsgeschäfte seien Veräußerungsgeschäfte, bei denen im Falle von Grundstücken der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zwei Jahre betrage. Bei der Berech- nung dieses Zeitraums sei in aller Regel vom Zeitpunkt des Ab- schlusses der schuldrechtlichen Verträge auszugehen. Zeitpunktder Veräußerung sei deshalb beim Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich der Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages. Hier habe der Eintritt der für die Beseitigung der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrags erforderlichen Bedingung - die noch ausstehende Genehmigung der Käufer - nicht im Belieben der Klägerin gestanden. Diese habe vielmehr durch das bindende Kaufangebot alles getan, was für den Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages mit den Erwerbern notwendig und möglich gewesen sei. Dann liege aber kein Grund vor, der bürgerlich-rechtlichen Rückwirkung der Genehmigung die steuerliche Anerkennung zu versagen. Die Anwendung des § 23 EStG entfalle auch nicht deshalb, weil die Klägerin das Vorliegen einer Spekulationsabsicht bei der Veräußerung des Wohnungseigentums bestreite. Das Finanzamt verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn es der Auskunft des Sachbearbeiters S______ keine Bedeutung zukommenlasse. Verbindliche Auskünfte seien schriflich zu erteilen; das sei hier nicht geschehen. Eine telefonisch erteilte Auskunft könne nur dann Bindungswirkung nach Treu und Glauben entfalten, wenn zweifelsfrei feststehe, dass der Sachverhalt und die steuerliche Frage zutreffend dargelegt seien, von dem Auskunft erteilenden Beamten richtig verstanden worden sei und dass dieser für die spätere Bearbeitung des Steuerfalls sachlich zuständig sei. Unklarheiten im Sachverhalt gingen zu Lasten dessen, der sich auf die Verbindlichkeit der Auskunft berufe. Hier könne die telefonische Auskunft schon deshalb keine Bindungswirkung entfalten, weil der die Auskunft erteilende Beamte für die Bearbeitung der Einkommensteuerveranlagung 1994 nicht zuständig gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten - insbesondere auch hinsichtlich des Vorbringens der Beteiligten - wird auf den Inhalt der Ge- richtsakte und der Einkommensteuerakte 1994 (St.-Nr. _________)Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist begründet. Das Finanzamt hat hier zu Unrecht im Verkauf der Eigentums- wohnung ein Spekulationsgeschäft im Sinne von § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gesehen, das der Einkommensteuer unterliegt. Spekulations- geschäfte sind Veräußerungsgeschäfte, bei denen - wenn Gegen- stand Grundstücke sind - der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zwei Jahre beträgt (§§ 2 Abs. 1 Nr. 7, 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 a EStG). Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung sind nach ständi- ger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich die Zeit- punkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge maßgebend (vgl. BFH-Urteile vom 30. November 1976 VIII R 202/72, BStBl II 1977, 384; vom 8. Dezember 1981 VIII R 125/79, BStBl II 1982, 618). Diese Voraussetzungen haben nicht vorgelegen, obwohl die notari- ellen schuldrechtlichen Verträge innerhalb des Zeitraums vonzwei Jahren, der Spekulationsfrist, beurkundet worden sind. Der Vertrag vom 7. Juni 1994 über den Verkauf der Wohnung war näm- lich zu diesem Zeitpunkt für die Vertragspartner noch nicht bin- dend, weil für die Erwerber eine vollmachtlose Vertreterin, dieNotariatsgehilfin B______, aufgetreten war. Der Vertrag war somit zu dieser Zeit schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB). Die rechtliche Bindung zu dem Kaufvertrag trat für beide Vertrags- seiten erst am 8. Juli 1994 mit dessen Genehmigung durch die Käufer Kaupat ein (§§ 182 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB). Zu diesem Zeitpunkt war die zweijährige Spekulationsfrist, die mit Ab- schluss des Kaufvertrages vom 2. Juli 1992 begann, bereits ver- strichen. Die zivilrechtliche Rückwirkung der Genehmigung ist steuerlich nicht zu berücksichtigen, das Gericht folgt insoweit den Ausfüh- rungen im Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 17. Juli 1985 6 K 88/84 (DStZ 1986 Seite 126). Daraus folgtnicht die steuerrechtliche Rückwirkung in dem Sinn, dass nunmehr auf den Zeitpunkt des früheren Abschlusses des Kaufvertrages am 7. Juni 1994 abzustellen wäre. Danach kommt es in Fällen wie hier erst mit Abgabe der Genehmigungserkärung zu einer steuerlich rechtswirksamen Bindung der Vertragspartner; denn diese Er- klärung wirkt nicht zurück, sondern vom Tage der Erklärung an (vgl. BFH-Urteil vom 2. Februar 1982 VIII R 59/80, BStBl II 1982, 390). Einer zeitlichen Rückwirkung bedarf es im übrigen auch deshalb nicht, weil die Vertragserfüllung erst in der Zu- kunft mit Beginn der Übergabe am 15. Juli 1994 beginnen sollte. Die festgesetzte Steuer ist dementsprechend ohne Ansatz des Spekulationsgewinns von 45.949 DM herabzusetzen. Das zu ver- steuernde Einkommen von bisher 155.944 -DM verringert sich auf einen Betrag von 109.995 DM. Nach der Splittingtabelle ergibt sich danach die festzusetzende Einkommensteuer mit 25.430 DM. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO, die Ent- scheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 151 Abs. 3 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Das Gericht hat nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO die Revision zuge- lassen, weil Widersprüche zwischen den Urteilen des Finanz- gerichts Rheinland-Pfalz vom 17. Juli 1985 6 K 88/84 a.a.O. und des Finanzgerichts Berlin vom 16. Oktober 1973 V 68/73 (EFG 1974, 203) bestehen. Im Hinblick auf das BFH-Urteil vom 2. Februar 1982 VIII R 59/81 a.a.O. erscheint eine weitere Klä- rung angebracht. gez. _______ Mit Empfangsbekenntnis ________ __________________________ _______________________ __________________ Az.: _________________ ====== Mit Empfangsbekenntnis Finanzamt________________ Rechtsbehelfsstelle ________________ ____________ St.-Nr.: ____________