N I E D E R S Ä C H S I S C H E S F I N A N Z G E R I C H T U r t e i l vom 27. Mai 1999 Az.: V 602/96 Stichwort: Kein gewerblicher Grundstückshandel eines Zimmermeisters, der innerhalb von drei Jahren ein Einfamilienhaus und ein Vier- familienhaus auf zuvor erworbenen Grundstücksflächen errichtet und veräußert hat. Niedersächsisches Finanzgericht V. Senat Az.: V 602/96 I M N A M E N D E S V O L K E S U r t e i l In dem Rechtsstreit - Kläger - Prozessbevollmächtigter: gegen Finanzamt - Beklagter - wegen Einkommensteuer 1992 hat der V. Senat des Niedersächsischen Finanzgerichts nach mündlicher Verhandlung in der Sitzung vom 27. Mai 1999, an der mitgewirkt haben: 1. Vizepräsidentin des Finanzgerichts 2. Richter am Finanzgericht 3. Richter am Finanzgericht 4. ehrenamtliche Richterin 5. ehrenamtliche Richterin für Recht erkannt: Unter Abänderung des Einkommensteuerbescheides 1992 vom 27.12.1994 in Gestalt des Einspruchsbescheides vom 14. November 1996 wird die Einkommensteuer 1992 auf 306,00 DM festgesetzt. Der Beklagte trägt die Kosten. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der zu erstattenden Kosten abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit leisten. Die Revision wird zugelassen. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil ist die R e v i s i o n zugelassen worden. Die Revision ist durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer einzulegen. Juristische Personen des öffent- lichen Rechts und Behörden können sich durch Beamte oder Angestellte, welche die Befähigung zum Richteramt besitzen, ver- treten lassen. Die Revision muss innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich bei dem Nieder- sächsischen Finanzgericht in Hannover, Hermann-Guthe-Str. 3, eingegangen sein und spätestens innerhalb eines weite- ren Monatsbegründet werden. In der Revision ist das angefochtene Urteil anzugeben. Die Revision oder die Revisionsbegründung muss einen bestimmten Antrag enthalten, die verletzte Rechtsnorm und,soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen be- zeichnen, die den Mangel ergeben. Die Frist für die Revisi- onsbegründung kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag durch den Vorsitzenden des zuständigen Senats des Bundes- finanzhofs verlängert werden. Im übrigen wird auf die Vorschriften der §§ 118 bis 121 Finanz- gerichtsordnung (FGO) und Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Ent- lastung des Bundesfinanzhofs verwiesen. Anschrift des Finanzgerichts: Hausadresse: Niedersächsisches Finanzgericht Hermann-Guthe-Straße 3 30519 Hannover Telefax: (0511) 84 08-499 T a t b e s t a n d : Die Kläger sind verheiratet und werden zur Einkommensteuer zusammen veranlagt. Der Kläger ist Zimmermeister. Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Oktober 1990 des Notars in (Urkunden- rollennr. 1023/90) erwarb der Kläger ein unbebautes Grundstück für 55.000,00 DM. Der Kläger bebaute dies Grundstück mit einem Einfamilien-Eichenfachwerkhaus und verkaufte es mit notariellem Vertrag vom 22. Juli 1991 des Notars Dr. Rothardt in (Urkundenrollennr. 581/91) für 368.000,00 DM. In dem notariellen Kaufvertrag verpflichtete sich der Kläger, das im Rohbau veräußerte Grundstück schlüsselfertig herzustellen. Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 26. Juli 1991 des Notars in (Urkundenrollennr. 602/91) erwarb der Kläger ein weiteres unbebautes Grundstück für 53.700,00 DM. Der Kläger bebaute dieses Grundstück mit einem Vierfamilienhaus.Anschließend veräußerte er es mit notariellem Vertrag vom 1. September 1992 des Notars in (Urkundenrollennr. 1095/92) für 480.000,00 DM. Die Wohnungen in dem Vierfamilienhaus wurden nicht als Wohnungseigentum geteilt. Es wurden auch keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen eingeholt. In ihrer Einkommensteuererklärung haben die Kläger keinen Gewinn aus der Veräußerung des Vierfamilienhauses erklärt. Demgegenüber ging der Beklagte davon aus, dass es sich bei dem Veräußerungs- erlös für das Vierfamilienhaus um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handele. Den Gewinn aus der Veräußerung schätzte der Beklagte auf 100.000,00 DM und setzte die Einkommensteuer entsprechend fest. Der dagegen eingelegte Einspruch war erfolglos. Hiergegen richtet sich die Klage. Die Kläger meinen, es lägen keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Sie seien nicht selbständig und nachhaltig mit Gewinnabsichttätig geworden. Sie hätten sich auch nicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt. Die Veräußerung des Vierfamilienhauses sei vielmehr im Rahmen der nichtsteuerpflichtigen Vermögensverwaltung erfolgt. Die Kläger beantragen, im Einkommensteuerbescheid 1992 keine Einkünfte aus Gewerbe- betrieb anzusetzen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte meint, der Kläger sei mit der Erstellung und Ver- äußerung der Häuser gewerblich tätig geworden. Der Gewinn aus der Veräußerung des Vierfamilienhauses sei daher als Gewinn aus Gewerbebetrieb steuerpflichtig. Der Kläger habe zwar nicht mehr als drei Objekte im engen zeitlichen Zusammenhang veräußert. Die Voraussetzungen für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit nach der vom Bundesfinanzhof entwickelten sogenannten Drei-Objekte-Grenze lägen damit nicht vor. Nach der Recht- sprechung desX. Senats des Bundesfinanzhofes liege eine gewerb- liche Tätigkeit aber bereits dann vor, wenn die Errichtung von Wohnobjekten in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht und die Veräußerung hiermit in sachlichem sowie zeitlichem Zusammenhang erfolge, weil diese Tätigkeit dem Bild eines Bauunternehmers bzw. Bauträgers entspreche. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Finanzgerichtsakte verwiesen. Dem Gericht haben die Steuerakten zu Steuernummer vorgelegen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist begründet. Der Kläger hat durch den Verkauf des von ihm errichteten Vier- familienhauses keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Der Verkauf erfolgte vielmehr im Rahmen der Vermögensverwaltung. Nach § 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ist Voraussetzung für die Annahme eines Gewerbebetriebs eine selbständige nach- haltige Tätigkeit, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommenwird, sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt und weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Tätigkeit i.S.d. § 18 EStG anzusehen ist. Darüber hinaus muss die Tätigkeit den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung überschreiten. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (vgl. Beschluss des Großen Senats vom 3. Juli 1995 [GrS 1/93, BStBl II 1995, 617 ff]) sind Errichtung und Verkauf von bis zu drei Wohnungen oder Eigenheimen als private Vermögensverwaltung, nicht aber als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen. Erst wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mit Bau und Verkauf (grundsätzlich fünf Jahre) mindestens vier Objekte veräußert werden, ist ohne Vorliegen besonderer Umstände von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Der Kläger hat diese sogenannte Drei-Objekte-Grenze nicht über- schritten. Unter einem Objekt im Sinne des gewerblichen Grund- stückshandels ist jedes einzelne Immobilienobjekt zu verstehen, das selbständig veräußert und genutzt werden kann. Bei einem Mehrfamilienhaus liegen erst dann mehrere Objekte vor, wenn eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz erfolgte. Denn erst eine solche Teilung schafft die zivilrechtliche Voraussetzung für das Entstehen selbständiger Wirtschaftsgüter (vgl. BFH-Urteile vom 10. Oktober 1991 XI R 22/90, BFH/NV 1992, 238, 239; in BFHE 164, 347, BStBl II 1991, 844); Urteil vom 21. Mai 1993 VIII R 10/92, BFH/NV 1994, 94). Da eine Aufteilung des Vierfamilienhauses in Wohnungseigentum unstreitig nicht erfolgte, hat der Kläger auch unter Berücksich- tigung des in 1991 von ihm erstellten und veräußerten Hauses nicht mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs errichtet und veräußert. Der Senat schließt sich auch nicht der Rechtsmeinung desX. Senats des Bundesfinanzhofs an, wonach unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte eine gewerbliche Tätigkeit bereits dann anzunehmen ist, wenn der Veräußerer durch die Errichtung der veräußerten Wohneinheiten entsprechend dem Bild eines Bauunternehmers nachhaltig als produzierender Unternehmer tätig geworden ist, indem er wertschöpfend Produktionsfaktoren ein- setzte, um ein marktgängiges Produkt zu schaffen (vgl. Vorlage- beschluss an den Großen Senat vom 29. Oktober 1997 X R 183/96, BStBl II 1998, 332 ff). Der Senat folgt vielmehr der Recht- sprechung des Finanzgerichts München (Urteil vom 23. Dezember 1998 VII K 3286/96, EFG 1999, 429 f) und des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz (Urteil vom 11. November 1998 I K 2702/97, EFG 1999, 379 f), wonach die von der Rechtsprechung zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung entwickelte Drei-Objekt-Grenze unabhängig davon anzuwenden ist, ob die Veräußerung der Grund- stücke in baulich unverändertem Zustand oder durch Errichtung der Wohneinheiten durch den Veräußerer erfolgte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 Finanzgerichts- ordnung (FGO). Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 155, 151 FGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO). Der Senat hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO wegen des Vorlagebeschlusses des X. Senats an den Großen Senat des Bundesfinanzhofes (Beschluss vom 29. Oktober 1997, a.a.O.) und der abweichenden Rechtsprechung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz (Urteil vom 11. November 1998 a.a.O.) und des Finanzgerichts München (Urteil vom 23. Dezember 1998 a.a.O.) zugelassen. gez. gez. gez. - - - - - -