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Fachinformationen | 21.01.2020

Betriebswirtschaftliche Analyse der neuen Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

von Markus Morawitz, München

Mietwohnung Neubau

Ob das klassische Sprichwort „Was lange währt, wird endlich gut“ auch im Hinblick auf die neue Sonderabschreibung nach § 7b EStG gilt, mit der der Mietwohnungsneubau in Deutschland gefördert werden soll, ist unklar: Nach einer langen „Bearbeitungspause“ stimmte der Bundesrat zwar am 28.6.2019 dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ doch noch zu; das Gesetz wurde im August dann auch im Bundesgesetzblatt verkündet und ist somit in Kraft getreten. Aber ob damit wirklich die vom Gesetzgeber intendierte Lenkungswirkung erzielt wird, bleibt abzuwarten. Auch sind noch diverse Punkte offen, so dass die Steuerpflichtigen und deren steuerliche Berater derzeit keine Planungssicherheit haben.

I. Sonderabschreibung nach § 7b EStG


Der Steuerpflichtige kann die neue Sonderabschreibung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren mit jährlich bis zu 5 % der für die Sonderabschreibung eigens definierten Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung mit 2 % p. a. gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG in Anspruch nehmen.

Da der Gesetzgeber klare Zielvorstellungen hatte, hat er im § 7b EStG u. A. folgende Voraussetzungen für die Inanspruchnahme dieses rein steuerlichen Wahlrechts eingeführt:

  • Die Wohnung muss in Deutschland, in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder in einem Staat belegen sein, der entsprechende Amtshilfe leistet.

  • Der Bauantrag bzw. die Bauanzeige muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt bzw. getätigt werden, und die neue Wohnung muss die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen.

  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen maximal 3.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche betragen.

  • Die Wohnung dient im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken (keine kurzfristige Überlassung).

  • Die sog. De-minimis- Verordnung der EU wird eingehalten, nach der die einem einzigen Unternehmen im Sinne der De-minimis-Verordnung gewährten De-minimis-Beihilfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen aggregiert 200.000 € nicht übersteigen dürfen.

Zusätzlich hat der Gesetzgeber in § 52 Abs. 15a EStG festgelegt, dass die Sonderabschreibung letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 etc. in Anspruch genommen werden kann, auch wenn der Begünstigungszeitraum von vier Jahren noch nicht abgelaufen ist.

Mit dem Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften wurde rückwirkend die erstmalige Inanspruchnahme bereits für den Veranlagungszeitraum 2018 eingeführt. Gleiches gilt für die Qualifikation der Sonderabschreibung als Werbungskosten.

Mit der Maximalgrenze von 3.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche für die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten beabsichtigt der Gesetzgeber, nur Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu fördern. Zusätzlich ist aber in § 7b Abs. 3 EStG die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf max. 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt.

Damit das Ziel des Gesetzgebers langfristig erreicht wird und um Mitnahmeeffekte zu vermeiden, wurden in § 7b Abs. 4 EStG schädliche Ereignisse definiert, bei deren Eintritt die Sonderabschreibungen wieder rückgängig gemacht werden. Der Beginn der Festsetzungsfristen für die entsprechenden Jahre wurde angepasst und der für rückwirkende Ereignisse abweichende Zinslauf des § 233a Abs. 2a AO ausgeschlossen. Dadurch drohen neben den Steuernachzahlungen auch Nachzahlungszinsen.


II. Arbeitshilfe zur Quantifizierung der Auswirkungen


Mittels der elektronischen Arbeitshilfe zum Beitrag können die Auswirkungen aus der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung quantifiziert werden.

Durch die sich insgesamt aufgrund der Sonderabschreibung ergebende Vorverlagerung der Abschreibungen erzielen die Steuerpflichtigen einen wirtschaftlichen und steuerlichen Vorteil, da die Vorteile aus den höheren Abschreibungen zeitlich eher anfallen als die Nachteile aus den niedrigeren Abschreibungen und dieser unterschiedliche zeitliche Anfall mittels Diskontierung berücksichtigt wird.

Verschiedene Fallkonstellationen verdeutlichen, wie hoch jeweils der wirtschaftliche und steuerliche Vorteil aus der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist und woraus dieser resultiert. Dabei muss explizit auch die Veräußerungsgewinnbesteuerung berücksichtigt werden, woraus sich konkrete Handlungsempfehlungen ableiten lassen.

Da derzeit noch keine Stellungnahme der Finanzverwaltung vorliegt, wie die im Rahmen der Prüfung der De-minimis-Verordnung zu berücksichtigenden Beträge aus der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung konkret zu ermitteln sind, enthält die elektronische Arbeitshilfe hierzu erste Lösungsvorschläge.

Den vollständigen Beitrag und die Arbeitshilfe finden Sie hier.



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