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Fachinformationen | 04.12.2018

Einkunftserzielungsabsicht: Überschussprognose bei nicht auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit

Vermietungstätigkeit
Die OFD Frankfurt/M. (Verfügung v. 21.8.2018 - S 2253 A) hat auf ein Urteil des FG Düsseldorf zur Einkunftserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hingewiesen. Danach stellt eine auf 10 Jahre befristete entgeltliche Überlassung einer Wohnung aufgrund eines den Eltern des Vermieters eingeräumten lebenslangen Wohnungsrechts, das nach dem Ablauf dieser Frist unentgeltlich ausgeübt werden kann, keine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit dar. Durch die unentgeltliche Überlassung nach Ablauf von 10 Jahren wird die steuerlich relevante Einnahmeerzielung endgültig beendet.

Hier können Sie die Nachricht hören.

Zur Einkunftserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung möchten wir Sie auf eine aktuelle Verfügung der OFD Frankfurt am Main (Verfügung v. 21.8.2018 - S 2253 A - 48 - St 242 EAAAG-95943) aufmerksam machen.

Als Steuerfachmann wissen Sie: Wer dauerhaft eine ganz normale Wohnung vermietet, der hat nichts zu befürchten. Die Einkunftserzielungsabsicht wird von der Finanzverwaltung unterstellt. Liebhaberei ist dann kein Thema. Anders sieht es aber aus, wenn die Vermietung nicht auf Dauer angelegt ist. Das wichtigste Beispiel hierfür ist die befristete Vermietung. Dann verlangt der Fiskus eine Prognoserechnung(1).

Die OFD aus Frankfurt verweist hierzu auf ein Urteil des FG Düsseldorf (FG Düsseldorf, Urteil v. 6.2.2017 - 11 K 2879/15 E FAAAG-48769), das es in sich hat. Bevor wir uns den Streitfall ansehen, vorab die Info: Die Revision ist beim IX. Senat des Bundesfinanzhofs anhängig. Dieser ist ja für die Vermietungseinkünfte zuständig.

Ein Steuerpflichtiger hatte seinen Eltern ein lebenslanges Wohnrecht an einer Wohnung eingeräumt. Laut Vertrag müssen die Eltern dem Sohn zehn Jahre lang monatlich 500 € zahlen. Im Anschluss daran kann das Wohnrecht unentgeltlich ausgeübt werden. Das FG Düsseldorf hat entschieden: Es liegt keine auf Dauer angelegte Vermietung vor. Durch die unentgeltliche Überlassung nach Ablauf von zehn Jahren wird die steuerlich relevante Erzielung von Einnahmen endgültig beendet. Im Rahmen einer Prognose ist daher zu prüfen: Kann voraussichtlich in dem zeitlich begrenzten Vermietungszeitraum von zehn Jahren ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden? Nach Auffassung der Finanzrichter ist eine geplante Anschlussvermietung nach dem Auszug der Eltern als neue, unabhängig zu beurteilende Vermietung zu behandeln.

In vergleichbaren Fällen sollten Sie die Steuerbescheide natürlich mit einem Einspruch offen halten und das Ruhen des Verfahrens beantragen. Aussetzung der Vollziehung ist nach der OFD-Verfügung nicht zu gewähren.

Eine Prognose, ob die Einnahmen voraussichtlich größer als die Werbungskosten sein werden, ist normalerweise über einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Im Kern geht es vor dem BFH um die Konsequenzen, wenn die entgeltliche Vermietung lediglich unterbrochen wird. Nach dem Tod der Eltern hatte der Sohn ja die Absicht, die Wohnung wieder zu vermieten. Hätte der Sohn rechtzeitig einen Steuerberater hinzugezogen, wäre die Gestaltung für ihn sicherlich günstiger ausgefallen.

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