Die Immobilien-GmbH (Teil 1)

Aufsatz von Nico Schley, NWB-EV 5/2020 S. 155

Wenn es darum geht, Immobilienvermögen in einer Gesellschaft zusammenzufassen, dann ist die Rechtsform der GmbH in der Regel nicht das Mittel der Wahl. Vielfach fällt die Wahl stattdessen auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (insbesondere GbR oder „entprägte“ GmbH & Co. KG) oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG (Mitunternehmerschaft). Der nachfolgende Beitrag zeigt, welche positiven steuerlichen Effekte sich beim Aufbau und bei der Übertragung von Immobilienvermögen mittels einer GmbH erzielen lassen. Der erste Teil der Beitragsreihe beschäftigt sich mit der Rechtsform, stellt Vergleiche bei der Steuerbelastung zwischen vermögensverwaltender Personengesellschaft, gewerblich geprägter GmbH & Co. KG und GmbH an und zeigt die ertragsteuerlichen Vorteile und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Immobilien-GmbH auf. Der zweite Teil der Beitragsreihe stellt Maßnahmen zur Sicherstellung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung dar und erörtert die Gestaltungsmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Kernaussagen

  • Laufende Mieteinkünfte und gelegentliche Veräußerungsgewinne können bei der thesaurierenden Immobilien-GmbH einer Gesamtsteuerbelastung von knapp 16 % unterliegen. Die GmbH eignet sich daher in besonderem Maße zum Aufbau von Immobilienvermögen aus gering versteuerten Einkünften.
  • Über eine Holding-Struktur kann die Gesamtsteuerbelastung im Veräußerungsfall auf lediglich ca. 1,6 % reduziert werden.
  • Weitere positive Ertragsteuereffekte lassen sich durch eine Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage (AfA-Step-Up) erreichen.
  • Es muss durch geeignete Gestaltungsmaßnahmen sichergestellt werden, dass die Immobilien-GmbH die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen kann.
  • Immobilien lassen sich durch entsprechende Gestaltungen ohne Anfall von Grunderwerbsteuer auf eine GmbH übertragen.
  • Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge können verschiedene Möglichkeiten genutzt werden, um die Anteile an einer Immobilien-GmbH steueroptimiert auf die nachfolgende Generation zu übertragen.
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