Rechtsfragen bei der Kaufpreisaufteilung von bebauten Grundstücken

Aufsatz von Dr. Tobias Stiegler, NWB-EV 5/2020 S. 161

Die finanzgerichtliche Rechtsprechung hatte sich offensichtlich erstmals mit der Arbeitshilfe des BMF befasst, welche die Finanzverwaltung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück auf Boden- und Gebäudewert regelmäßig nutzt. Das FG Berlin-Brandenburg hat mit Urteil v. 14.8.2019 - 3 K 3137/19 ( NWB YAAAH-40190) entschieden, dass diese Arbeitshilfe ein geeignetes Hilfsmittel sei, um den Kaufpreis beim Grundstückserwerb sachgerecht aufzuteilen. Dieser Entscheidung und dem weiteren Verfahren kommt in der Praxis, insbesondere für Immobilieninvestoren, erhebliche Bedeutung zu, da die Kaufpreisaufteilung bei Grundstückserwerben die AfA-Bemessungsgrundlage bestimmt. Nicht zuletzt durch den Beschluss des BFH v. 21.1.2020 - IX R 26/19 ( NWB ZAAAH-44805), in dem der BFH das Bundesfinanzministerium aufgefordert hat, dem Revisionsverfahren nach o. g. FG Berlin-Brandenburg-Urteil beizutreten, hat dieses Verfahren grundlegende Bedeutung für Immobilieninvestoren.

Kernaussagen

  • Für Zwecke der Kaufpreisaufteilung von bebauten Grundstücken bzw. der Verkehrswertermittlung des Gebäudewertes stehen das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren nach Aufassung des Gesetzgebers und BFH-Rechtsprechung gleichwertig nebeneinander.
  • Die Finanzverwaltung nutzt die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung von bebauten Grundstücken mittlerweile für alle Gebäudearten durchgängig. Wie das FG Berlin-Brandenburg sieht die Finanzverwaltung damit das Sachwertverfahren als geeignete, einzige Methode zur Kaufpreisaufteilung an.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert auf Grundlage des Substanzwertes ermittelt, der eine Wertuntergrenze für das Gebäude darstellt.
  • Bei Gebäuden, die zu Vermietungszwecken und damit als Renditeobjekte erworben werden, sollte das Ertragswertverfahren vorrangig vor dem Sachwertverfahren angewendet werden, wenn nicht schon die kaufvertragliche Aufteilung die angemessene Grundlage ist.
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