Abzug von Schuldzinsen bei Herstellung und anschließender teilweiser Veräußerung eines Mehrfamilienhauses

(1) Die anteilige Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, ist nach denjenigen Kriterien zu beurteilen, die die Rechtsprechung zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt hat. (2) Ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den Herstellungskosten eines künftig der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudeteils liegt in diesen Fällen nur vor, wenn die Herstellungskosten des später vermieteten Gebäudeteils sowie diejenigen des später veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden und der Stpfl. sodann mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich nur jene Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

Praxishinweise ► Der BFH hat eine gesonderte Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines später fremdvermieteten Gebäudeteils abgelehnt, wenn der Stpfl. die Kosten der Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet hat, ohne die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Herstellungskosten gesondert auszuweisen und zu bezahlen (vgl. Urteile vom 16.4.2002 - IX R 65/98, BFH/NV 2002 S. 1154, sowie vom 25.3.2003 - IX R 22/01, BStBl 2004 II S. 348, unter II.1., Rz. 8). Werden die als Darlehen empfangenen Mittel zusammen mit zur Herstellung des Immobilienobjekts benötigten weiteren Eigenmitteln des Stpfl. sowie dem vom Erwerber des später veräußerten Gebäudeteils geleisteten Kaufpreis – welcher im Zeitpunkt der Einzahlung dem Grunde nach ebenfalls zu Eigenmitteln des Stpfl. wird – auf einem einheitlichen („Bau“-)Konto vorgehalten, tritt eine Vermischung (§ 948 BGB) von Darlehensmitteln mit Eigenmitteln des Stpfl. ein, welche eine gezielte Zuordnung des Darlehens zu dem zur späteren Fremdvermietung bestimmten Gebäudeteil ausschließt. Werden von den auf dem einheitlichen Baukonto vorgehaltenen Darlehens- und Eigenmitteln sodann die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes einheitlich beglichen, fehlt es – jenseits der bereits eingetretenen Vermischung von Finanzierungsmitteln unterschiedlicher Herkunft auf dem Baukonto – überdies an der nach der Rechtsprechung des BFH erforderlichen objektbezogenen Aufteilung der Kosten und Zahlung entsprechend der Darlehenszuordnung, so der BFH. – jh –

BFH, Urteil vom 4.2.2020 - IX R 1/18

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