Bewertung von Immobilien (BFH)

Kurznachricht von Dr. Björn Demuth und Pascal Hornstein, NWB-EV 7/2020 S. 247

Für die Bewertung einer vermieteten bebauten Immobilie ist grundsätzlich das Ertragswertverfahren maßgebend und dafür die vertraglich vereinbarte Miete zur Bestimmung des Rohertrags heranzuziehen. Ausschließlich dann, wenn die vereinbarte Miete mehr als 20 % vom obersten bzw. untersten Wert der Spanne eines Mietspiegels abweicht, ist die vertragliche Miete nicht mehr als üblich anzusehen und damit unbeachtlich. Der BFH stellt explizit klar, dass es nicht auf den Mittelwert der Mietspiegelspanne, sondern auf das obere oder untere Ende der Spanne ankommt.

Sachverhalt: Der Kläger hat von seiner Mutter einen Anteil an einem Grundstück geerbt, das mit einem gewerblich genutzten Gebäude bebaut war. Bei der Bewertung der Immobilie für erbschaftsteuerliche Zwecke wurde nach dem Ertragswertverfahren vom Kläger als Rohertrag (§ 186 BewG) nicht die vertragliche Miete, sondern der im Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert zugrunde gelegt, weil die tatsächliche Miete den Mittelwert um mehr als 20 % überschritt. Das Finanzamt setzte in seinem Steuerbescheid hingegen die höhere tatsächliche Miete an. Es begründete diesen Schritt damit, dass die tatsächliche Miete zwar die Mittelwerte des Mietspiegels, nicht jedoch die Werte am oberen Rand der Spanne des Mietspiegels um mehr als 20 % überschritt.

Entscheidung: Sowohl das FG Berlin Brandenburg als auch der BFH in der Revision folgten der Auffassung der Finanzverwaltung.

Hintergrund ist die gesetzliche Regelung (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG), die festlegt, dass die übliche Miete anzusetzen ist, wenn diese um mehr als 20 % von der tatsächlichen Miete abweicht. Zur Bestimmung des unbestimmten Rechtsbegriffes der „üblichen Miete“ könne auf Vergleichsmieten, eine Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein Mietgutachten oder eben einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) zurückgegriffen werden.

Dabei ist der Begriff der „üblichen Miete“ im Rahmen des allgemeinen Sprachgebrauches jedoch so zu verstehen, dass üblich ist, was sich „im Rahmen des Üblichen“, folglich innerhalb einer gewissen Spanne, befinde. Auch der Zweck der Norm stütze diese Wortlautauslegung, denn es handle sich um eine Ausnahme, die unzutreffende Ergebnisse vermeiden solle. In der Vielzahl der Anwendungsfälle, solle es jedoch bei der typisierten Regelbetrachtung bleiben und nicht die Ausnahmevorschrift greifen. Schließlich könne es anderenfalls auch zum sinnwidrigen Ergebnis kommen, dass eine vereinbarte Miete innerhalb der Üblichkeitsspanne liege, aber nicht anerkannt werde, weil sie zu mehr als 20 % vom Mittelwert abweiche. Zuletzt sieht der BFH sein Auslegungsergebnis darin bestätigt, dass die übliche Miete auch in anderen Steuerrechtsbereichen als Teil einer Spanne zwischen mehreren Werten betrachtet werde.

Der BFH ließ in seiner Entscheidung hingegen offen, ob im Fall der nach diesen Maßstäben unüblichen Miete der Mittelwert oder der äußere Spannwert anzusetzen ist.

Praxistipp

  • Das Urteil bringt Rechtssicherheit für die Gestaltung der Immobiliennachfolge.
  • Unter Rückgriff auf einen Mietspiegel oder andere valide Daten kann die 20 %-Grenze exakt ausgerechnet werden.
  • Je nach Gestaltungswunsch kann diese Grenze (nach unten) ausgereizt oder (nach oben) bewusst überschritten werden.
  • So wirkt sich zugunsten des steuerpflichtigen Erben aus, wenn die Miete innerhalb der 20 %-Grenze, aber unterhalb der Spanne oder aber mehr als 20 % über der Spanne liegt, wobei dann noch unklar ist, ob dann der Mittelwert oder der obere Wert der Spanne anstatt des vertraglichen Wertes anzusetzen ist.
Quelle: BFH, Urteil v. 5.12.2019 - II R 41/16
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