Die Immobilien-GmbH (Teil 3)

Aufsatz von Nico Schley, NWB-EV 7/2020 S. 227

Im Rahmen von Teil I dieser Beitragsreihe wurden die ertragsteuerlichen Vorteile der Immobilien-GmbH näher dargestellt (vgl. Schley, NWB-EV 5/2020 S. 155). Teil II hatte die Abschirmwirkung der GmbH beim gewerblichen Grundstückshandel zum Gegenstand und stellte Maßnahmen zur Sicherung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung sowie zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer dar (vgl. Schley, NWB-EV 6/2020 S. 198). Der abschließende Teil III geht auf die Möglichkeiten zur steueroptimierten Übertragung von Anteilen an der Immobilien-GmbH im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ein. Es werden insbesondere die Voraussetzungen dargestellt, unter denen die Immobilien-GmbH als begünstigtes Wohnungsunternehmen qualifizieren kann. Darüber hinaus werden „herkömmliche“ Gestaltungsmöglichkeiten im  Zusammenhang mit der Vermögensnachfolge erörtert.

Kernaussagen:

  • In der Regel handelt es sich bei dem im Betriebsvermögen einer GmbH gehaltenen fremdvermieteten Grundbesitz um sogenanntes schädliches Verwaltungsvermögen, für das keinerlei Vergünstigungen in Anspruch genommen werden kann. Vielmehr wird in der Regel der Bedarfswert der Grundstücke zur Besteuerung nach dem ErbStG herangezogen.
  • Bei einem umfangreichen Immobilienbesitz können die Vergünstigungen für Betriebsvermögen nach §§ 13a, 13b ErbStG in Anspruch genommen werden, wenn sich die Immobilien-GmbH als begünstigtes Wohnungsunternehmen qualifizieren kann.
  • Kommt eine Qualifikation als Wohnungsunternehmen nicht in Betracht, können im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die „herkömmlichen“ Gestaltungsmittel genutzt werden, um Anteile an der Immobilien-GmbH steueroptimiert auf die nachfolgende Generation zu übertragen.
  • Eigenbetrieblich genutzte Immobilien („Betriebsgrundstücke“) stellen kein schädliches Verwaltungsvermögen, sondern vielmehr begünstigtes Betriebsvermögen dar.
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