Erste OLG-Urteile: Anpassung der Gewerbemiete für ein geschlossenes Geschäft im Lockdown?

Sowohl beim OLG Karlsruhe als auch beim OLG Dresden ist jeweils ein Urteil hinsichtlich der Frage der Mietanpassung aufgrund coronabedingter Ladenschließung in Einzelfällen ergangen.

Gesetzliche Regelung

Seit dem ersten Lockdown im März 2020 ist für viele Einzelhändler nichts mehr wie vorher. Aus diesem Grund ist der Gesetzgeber im Dezember 2020 eingeschritten. Der am 31.12.2020 in Kraft getretene Art. 240 § 7 EGBGB eröffnet für Mieter gewerblicher Räume die Möglichkeit, Verhandlungen über eine Herabsetzung der Miete zu führen. Sie werden wohl in den Fällen zum Erfolg führen, in denen die Verwendbarkeit der Räume infolge staatlicher Maßnahmen während der Pandemie erheblich eingeschränkt war. Das wird auf die Mehrzahl der Gewerbetreibenden zutreffen. In vielen Fällen wird eine Reduktion auf die halbe Miete seit März 2020 erreichbar sein.

Der Wortlaut der Vorschrift lautet:

Art. 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1)
Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2)
Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Hierbei ist zu beachten, dass die Regelung eine Vermutung enthält. Nicht mehr, aber auch nicht weniger (vgl. hierzu auch ausführlich Prof. Dr. Volker Römermann, NWB Sanieren 1/2021 S. 20).

Erste OLG-Entscheidungen

Jetzt gibt es die ersten richterlichen Entscheidungen zu dieser Frage durch das OLG Karlsruhe (7 U 109/20) und das OLG Dresden (5 U 1782/20): Beide Gerichte kamen zu der Einschätzung, dass wer sein Geschäft aufgrund der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie schließen musste, nicht ohne Weiteres die Miete für seine Ladenräume auf null reduzieren kann. Die Kläger hatten wegen des ersten Lockdowns für April 2020 keine Miete gezahlt und waren jeweils vor den Landgerichten damit gescheitert.

Es gab jedoch einen entscheidenden Unterschied für den Einzelhändler:

  • Der Einzelhändler in Karlsruhe hatte keinen Erfolg. Das OLG Karlsruhe hat ausgeführt, dass eine allgemeine Schließungsanordnung wegen Corona keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kann die Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in Betracht kommen, dafür müssten aber besondere Einzelfallumstände dafür vorliegen. Revision wurde zugelassen.
  • Das OLG Dresden entschied, dass es auf das Vorliegen eines Mangels nicht ankomme. Es geht von einer Störung der Geschäftsgrundlage aus, die ein Vertragsanpassung auslöse, so dass der Einzelhändler, der sein Geschäft aufgrund des Lockdowns nicht öffnen durfte, nur 50 % der Kaltmiete für das Ladenlokal zahlen muss. Da keine der Parteien für die Störung verantwortlich war oder sie vorhersehen konnte, ist es angemessen, die Belastung auf beide Parteien gleichmäßig zu verteilen. Auch hier wurde die Revision zugelassen.

Lesen Sie jetzt einen ausführlichen Beitrag von Prof. Dr. Volker Römermann in NWB Sanieren 1/2021 S. 20 zu den Hintergründen der gesetzlichen Regelung. Eine erste Kommentierung der beiden Entscheidungen lesen Sie in der kommenden Ausgabe der NWB Sanieren am 23.3.2021 sowie als Vorabveröffentlichung auf Ihrem NWB Livefeed.

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