Online-Nachricht - Donnerstag, 26.11.2020

Einkommensteuer | Kaufpreisaufteilung für Gebäude-AfA (BFH)

Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht (BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19; veröffentlicht am 26.11.2020).

Hintergrund: Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG). Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von Gebäuden ist es häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Hierzu stellen die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder regelmäßig eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen (s. auch Kaufpreisaufteilung: Berechnung für bebaute Grundstücke, Berechnungsprogramm).

Sachverhalt: Streitig ist die Aufteilung des Kaufpreises für eine vermietete Eigentumswohnung auf das Gebäude sowie den Grund und Boden für Zwecke der Bemessung der AfA: Die Klägerin ist Eigentümerin einer Einzimmerwohnung mit einem Miteigentumsanteil von rund 39/1000 an dem Grundstück. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum und einer Doppelgarage. Laut notariellem Kaufvertrag entfiel von dem Kaufpreis ein Anteil von 81,81 % auf das Gebäude. Diesen legte die Klägerin ihrer Feststellungserklärung für das Streitjahr zugrunde.

Das FA folgte dem nicht, sondern nahm eine neue Berechnung anhand der Arbeitshilfe des BMF vor. Diese führte zu einem Kaufpreisanteil von lediglich 27,03 % für das Gebäude und einem auf den Boden entfallenden 72,97 %. Hierbei hatte der Beklagte die Tiefgarage nicht berücksichtigt. In dem sich anschließenden Einspruchsverfahren änderte das Finanzamt den angefochtenen Bescheid insoweit, als es nunmehr einen Gebäudewertanteil von 30,9 % als AfA-Bemessungsgrundlage zugrunde legte.

Die Klägerin macht u.a. geltend, dass nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung für die Ermittlung der Gebäude-AfA maßgeblich sei. Danach ergebe sich ein Gebäudewertanteil, der noch weit unter den derzeitigen Gebäudeherstellungskosten liege. Das FG der ersten Instanz wies die Klage ab (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 14.8.2019 - 3 K 3137/19, s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 14.1.2020). Der BFH hat mit Beschluss v. 21.1.2020 - IX R 26/19 das BMF zum Beitritt zu dem anhängigen Verfahren aufgefordert (ausführlich zum Verfahren vgl. Graf/Nacke, NWB 32/2020 S. 2383, Dräger/Dorn, NWB 24/2020 S. 1764, Stiegler, NWB-EV 5/2020 S. 161).

Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus:

  • Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.
  • Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.
  • Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das FG in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.

 
Quelle: BFH, Urteil v. 21.7.2020 - IX R 26/19; NWB Datenbank (il)

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