Gewerblicher Grundstückshandel durch ausländische Investoren

Die Immobilienpreise in Deutschland sind zuletzt um durchschnittlich 8,5 % pro Jahr gestiegen. Dies lockt auch ausländische Investoren an. Für sie ergibt sich zusätzlicher Beratungsbedarf.

Die stetig steigenden Immobilienpreise locken vermehrt Investoren an, die sich durch den An- und Verkauf von Spekulationsobjekten hohe Renditen versprechen. Der Kreis der Investoren erstreckt sich hierbei auch auf natürliche und juristische Personen im Ausland. Sofern die Grenzen des gewerblichen Grundstückshandels überschritten werden und eine gewerbliche Tätigkeit des Investors impliziert wird, ergeben sich dann verschiedene beratungsintensive Fallkonstellationen.

I. Annahme einer gewerblichen Tätigkeit

Grundsätzlich gilt, dass im Fall einer Veräußerung eines nicht im Betriebsvermögen befindlichen Spekulationsobjekts ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. des § 23 EStG vorliegt, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung desselben Objektes weniger als zehn Jahre liegen.

Findet dieser Vorgang jedoch wiederholt statt – Anschaffung und Veräußerung von mehr als drei steuerlichen Zählobjekten innerhalb eines Betrachtungszeitraums von fünf Jahren – wird die Grenze der bloßen Vermögensverwaltung überschritten und dann werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb i. S. des § 15 EStG angenommen.

II. Besteuerungsrecht Deutschlands

Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus der laufenden Vermietung sowie aus der Veräußerung von im Inland belegenen Spekulationsobjekten wird in Art. 6 und 13 OECD-MA 2017 geregelt und steht uneingeschränkt dem Belegenheitsstaat, in Inbound-Konstellationen damit Deutschland, zu.

Dies gilt unabhängig davon, ob die Einkünfte der privaten oder der gewerblichen Sphäre zugeordnet werden, da in aller Regel eine Betriebsstätte und mithin Unternehmensgewinne nicht vorliegen. Sollte zwischen Deutschland und dem Ansässigkeitsstaat des Grundstückshändlers kein DBA bestehen, kann Deutschland uneingeschränkt von dem beschränkten Besteuerungsrecht Gebrauch machen. Insoweit bestehen keine strukturellen Unterschiede, wenn bilaterale Abkommen bestehen.

III. Steuerabzug § 50a EStG

Dem Finanzamt steht beim Verkauf von inländischem Grundbesitz durch ausländische Investoren aufgrund der Regelung des Steuerabzugs nach § 50a Abs. 7 Satz 2 EStG eine hervorragende Möglichkeit zur Verfügung, die Steuer im Wege des Einbehalts und der Abführung durch den Vergütungsgläubiger zu erheben. Einzige Voraussetzung dafür ist, dass dies zur Sicherung des Steueranspruchs zweckmäßig ist.

IV. Maßnahmen zur Verbesserung der steuerlichen Situation

Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge empfiehlt sich bei der Übertragung von Grundbesitz eine mittel- bis langfristige Planung der Vermögensstruktur, um eine Bündelung von steuerlichen Zählobjekten zu vermeiden.

Ausländische Grundstückshändler können sich steuerlich intransparenter Kapitalgesellschaften bedienen, um durch deren Zwischenschaltung eine Abschirmwirkung zu erzielen. Hierbei kann die Wahl eines Sitzes der zwischengeschalteten Kapitalgesellschaft im Ausland zusätzliche Vorteile im Hinblick auf die Gewerbesteuer und die etwaige Belastung von repatriierten Gewinnen mit sich bringen.

Zuletzt kann die bewusste Begründung einer Betriebsstätte im Inland für steuerlich klare Verhältnisse des ausländischen Grundstückshändlers sorgen, wobei eine steuerliche Entlastung durch eine solche Maßnahme allerdings nicht zu erwarten und daher im Regelfall auch nicht zu empfehlen ist.

Den vollständigen Aufsatz finden Sie in der NWB Datenbank unter NWB DAAAH-77954.

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