Beratungspraxis: Immobilien und Steuern
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Immobilien sind ein begehrtes Anlage- und Renditeobjekt, schließlich können sie als Kapitalanlage die Steuerlast erheblich verringern. Investieren Mandanten in Immobilien, vertrauen sie oft darauf, dass ihr steuerlicher Berater, die steuerlich optimale Gestaltung im Blick behält und auf Fallstricke und Verbesserungspotenzial hinweist.
Übergabe der Immobilien an nachfolgende Generationen
Im Zusammenhang mit der Übergabe der Immobilien an die nachfolgenden Generationen ist insbesondere die Frage der Bewertung der Immobilie von wesentlicher Bedeutung. Sorgt doch der seit mehreren Jahren anhaltende Immobilienboom für einen deutlichen Anstieg der Verkehrswerte – nicht nur in den Ballungsgebieten. Umso wichtiger ist daher das Verständnis für die verschiedenen im Bewertungsgesetz vorgegebenen Bewertungsmethode; die Möglichkeit, einen geringeren Wert per Sachverständigengutachten nachzuweisen, gewinnt daher immer mehr an Gewicht.
Vorweggenommene Übertragungen von Immobilien zur Reduzierung oder Vermeidung von Erbschaftsteuer lohnen sich somit mehr als je zuvor. Um dieses Ziel zu erreichen, gibt es verschiedene Wege. Als flexibles Instrument zur Gestaltung der Nachfolge bei Immobilienvermögen hat sich insbesondere der Familienpool erwiesen. Dabei kann bereits ab einem Immobilienvermögen von 1 Mio. € vor dem Hintergrund der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteile die Bündelung der Immobilien in einem Immobilien-Familienpool wirtschaftlich sinnvoll sein. Die Pool-Lösung bietet zahlreiche Vorteile. So schützt sie vor der Zerschlagung des Vermögens z. B. durch nicht begünstigte Erben, geschiedene Schwiegerkinder oder andere Gläubiger und spart in erheblichem Umfang Erbschaftsteuer und, je nach Gestaltung, auch Einkommensteuer. Der laufende Aufwand für Gründung und Unterhaltung einer hierfür erforderlichen gesellschaftsrechtlichen Struktur ist dagegen überschaubar. Allerdings ist bei der Gestaltung eine Verzahnung der gesellschaftsrechtlichen, steuerlichen und erbschaftsrechtlichen Themen unerlässlich.
Hoher Wohnungsbestand
Hält ein Mandant einen hohen Wohnungsbestand in seinem Privatvermögen, sollte geprüft werden, ob es zweckmäßig ist, den Wohnungsbestand als sogenanntes Wohnungsunternehmen zu qualifizieren. In diesem Fall könnte von einer schenkungsteuerlich begünstigten Übertragung deutlich profitiert werden. Dabei liegt die Hürde für einen „hohen Wohnungsbestand“ niedriger als häufig angenommen. Die Praxis der Finanzverwaltung im Umgang mit verbindlichen Auskünften zeigt, dass ab ca. 100 Wohneinheiten bei gleichzeitiger Erfüllung übriger Indizien eine Qualifikation als Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit von dem jeweiligen Finanzamt nicht ausgeschlossen erscheint.
Was bedeutet das für Ihre Beratung?
Mandanten erwarten von ihrem steuerlichen Berater häufig eine umfassende wirtschaftliche und steuerliche Beratung rund um ihr Immobilienvermögen. Nutzen Sie die Chance, die sich in dieser Erwartung verbirgt. Sprechen Sie Gestaltungsmöglichkeiten aktiv an und zeigen Sie Potenziale auf. Auf diese Weise zeigen Sie Ihrem Mandanten, warum es sich lohnt, dass er „Ihr Mandant“ ist und generieren Umsatz bei der Umsetzung der Gestaltungsmöglichkeit.
Übergabe der Immobilien an nachfolgende Generationen
Im Zusammenhang mit der Übergabe der Immobilien an die nachfolgenden Generationen ist insbesondere die Frage der Bewertung der Immobilie von wesentlicher Bedeutung. Sorgt doch der seit mehreren Jahren anhaltende Immobilienboom für einen deutlichen Anstieg der Verkehrswerte – nicht nur in den Ballungsgebieten. Umso wichtiger ist daher das Verständnis für die verschiedenen im Bewertungsgesetz vorgegebenen Bewertungsmethode; die Möglichkeit, einen geringeren Wert per Sachverständigengutachten nachzuweisen, gewinnt daher immer mehr an Gewicht.
Vorweggenommene Übertragungen von Immobilien zur Reduzierung oder Vermeidung von Erbschaftsteuer lohnen sich somit mehr als je zuvor. Um dieses Ziel zu erreichen, gibt es verschiedene Wege. Als flexibles Instrument zur Gestaltung der Nachfolge bei Immobilienvermögen hat sich insbesondere der Familienpool erwiesen. Dabei kann bereits ab einem Immobilienvermögen von 1 Mio. € vor dem Hintergrund der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteile die Bündelung der Immobilien in einem Immobilien-Familienpool wirtschaftlich sinnvoll sein. Die Pool-Lösung bietet zahlreiche Vorteile. So schützt sie vor der Zerschlagung des Vermögens z. B. durch nicht begünstigte Erben, geschiedene Schwiegerkinder oder andere Gläubiger und spart in erheblichem Umfang Erbschaftsteuer und, je nach Gestaltung, auch Einkommensteuer. Der laufende Aufwand für Gründung und Unterhaltung einer hierfür erforderlichen gesellschaftsrechtlichen Struktur ist dagegen überschaubar. Allerdings ist bei der Gestaltung eine Verzahnung der gesellschaftsrechtlichen, steuerlichen und erbschaftsrechtlichen Themen unerlässlich.
Hoher Wohnungsbestand
Hält ein Mandant einen hohen Wohnungsbestand in seinem Privatvermögen, sollte geprüft werden, ob es zweckmäßig ist, den Wohnungsbestand als sogenanntes Wohnungsunternehmen zu qualifizieren. In diesem Fall könnte von einer schenkungsteuerlich begünstigten Übertragung deutlich profitiert werden. Dabei liegt die Hürde für einen „hohen Wohnungsbestand“ niedriger als häufig angenommen. Die Praxis der Finanzverwaltung im Umgang mit verbindlichen Auskünften zeigt, dass ab ca. 100 Wohneinheiten bei gleichzeitiger Erfüllung übriger Indizien eine Qualifikation als Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit von dem jeweiligen Finanzamt nicht ausgeschlossen erscheint.
Was bedeutet das für Ihre Beratung?
Mandanten erwarten von ihrem steuerlichen Berater häufig eine umfassende wirtschaftliche und steuerliche Beratung rund um ihr Immobilienvermögen. Nutzen Sie die Chance, die sich in dieser Erwartung verbirgt. Sprechen Sie Gestaltungsmöglichkeiten aktiv an und zeigen Sie Potenziale auf. Auf diese Weise zeigen Sie Ihrem Mandanten, warum es sich lohnt, dass er „Ihr Mandant“ ist und generieren Umsatz bei der Umsetzung der Gestaltungsmöglichkeit.