Nießbrauch an Grundstücken des Privatvermögens

Immobilien nehmen in nahezu jedem größeren Vermögen eine relevante Rolle ein und die Gestaltung rund um das Immobilienvermögen ist ein wichtiger Aspekt der Nachfolgeplanung. Bei der Übertragung von Grundstücken des Privatvermögens kommt dabei besonders dem Nießbrauch eine erhebliche Bedeutung, sei es als Gestaltungsinstrument für die vorweggenommenen Erbfolge oder für ertragsteuerliche Einkünfteverlagerungen.

Im Gegensatz zu Nießbrauchgestaltungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Einzelunternehmen und Mitunternehmeranteilen besteht dabei aufgrund der vorliegenden BFH-Rechtsprechung sowie dem diese umsetzenden Nießbraucherlass der Finanzverwaltung[1] auch weitestgehend Gestaltungssicherheit.

Gut zu wissen

  • Angesichts der rasant gestiegenen und weiterhin steigenden Immobilienwerte ist es aus steuerlicher Sicht sinnvoll, eine lebzeitige Übergabe von Immobilienvermögen an die nächste Generation ins Auge zu fassen.
  • Dabei kann der Nießbrauchsvorbehalt als Gestaltungsmittel eingesetzt werden, bei dem der Schenker zwar die Substanz übergibt, sich gleichzeitig aber noch die Mieterträge für seine Altersvorsorge zurückbehält, wodurch auch die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert wird.
  • Demgegenüber wird die Einräumung eines Zuwendungsnießbrauchs in der Praxis in der Regel nur zur Einkünfteverlagerung gewählt, um hier zeitlich befristete Progressionsvorteile zu erzielen.

Allgemeine steuerliche Überlegungen

Da in der Praxis Grundstücksübertragungen unter Nießbrauchvorbehalt oftmals unter nahen Angehörigen erfolgen, ist grundsätzlich dem von der Rechtsprechung entwickelten besonderen Klarheitsgebot als Voraussetzung („Familienrechtsprechung“) für die Anerkennung steuerentlastender Wirkungen Rechnung zu tragen, d. h. die Vereinbarungen müssen zivilrechtlich wirksam sein und dementsprechend auch tatsächlich durchgeführt werden. Allerdings ist beim Vorbehaltsnießbrauch zu beachten, dass auch obligatorische Nutzungsrechte steuerlich anerkannt werden, was besonders beim Grundstücksnießbrauch von Bedeutung ist.

Vereinbarungen mit Minderjährigen werden ertragsteuerlich grundsätzlich nur anerkannt, wenn die erforderliche Mitwirkung eines Pflegers oder die erforderliche vormundschaftsgerichtliche Genehmigung erfolgt ist.

Praxishinweis: Weder der Vorbehalts- noch der Zuwendungsnießbrauch stellen einen Gestaltungsmissbrauch im steuerlichen Sinne dar. Die Finanzverwaltung erkennt zudem beim Vorbehaltsnießbrauch auch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung an nießbrauchbelasteten Grundstücken durch den Nießbraucher an den neuen Grundstückseigentümer (sogenannte Rückvermietung) an.

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[1] Vgl. BMF, Schreiben v. 30.9.2013 - IV C 1 - S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184 AAAAE-45949.

 

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