Betriebswirtschaftliche Auswirkungen und Risiken der neuen Sonderabschreibung nach § 7b EStG
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von Markus Morawitz, München
Das Problem des fehlenden Wohnraums hat nun – wieder einmal – die politischen Akteure erreicht: Durch die mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus eingeführte Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll die Bautätigkeit in diesem Bereich gefördert und so der in der jüngeren Vergangenheit starke Anstieg der Mieten und Wohnungspreise zumindest gebremst werden.
Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 29.11.2018 beschlossen. Der Finanzausschuss des Bundesrates hat am 6.12.2018 zwar dem Bundesrat empfohlen, dem Gesetz zuzustimmen; gleichzeitig äußert er in seinen Empfehlungen aber erhebliche Zweifel, dass die Förderung entsprechend effektiv, effizient und zielgenau ist. Er sieht insofern die Gefahr von Fehlallokationen und moniert, dass die Empfehlungen und Prüfbitten des Bundesrates keine hinreichende Berücksichtigung gefunden haben (BR-Drs. 607/1/18). Am 14.12.2018 wird der Bundesrat abschließend über das Gesetz beraten.
Kern des neuen § 7b EStG
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren können jährlich bis zu 5 % zusätzlich abgeschrieben werden. Als gesonderte Bemessungsgrundlage gelten die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK), maximal jedoch 2.000 € je qm Wohnfläche.
Um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können, müssen vor allem folgende Punkte beachtet werden:
Im Falle eines schädlichen Vorgangs im Sinne des § 7b Abs. 4 EStG werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht, so dass Zinsen auf Steuernachforderungen drohen. Aufgrund des expliziten Gesetzestextes greift der abweichende Beginn des Zinslaufs für sog. rückwirkende Ereignisse hier nicht!
Wirtschaftliche und steuerliche Konsequenzen
Durch die Ausübung des Wahlrechts ändert sich der Abschreibungsverlauf: In den ersten vier Jahren können pro Jahr bis zu 5 % zusätzlich zu den üblichen 2 % abgeschrieben werden, in den Folgejahren sinkt die Abschreibung dann gem. § 7a Abs. 9 EStG unter die sonst üblichen 2 % pro Jahr.
Hierdurch ergeben sich steuerliche Auswirkungen: Die Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten nehmen durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren zu, während sie in den verbleibenden Jahren geringer ausfallen als bei der sonst üblichen Abschreibung mit 2 % gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG. Allerdings erhöht sich durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung auch ein potenzieller Veräußerungsgewinn, da die im Verkaufszeitpunkt verbliebenen AHK geringer ausfallen.
Durch Berücksichtigung der jeweiligen steuerlichen Gegebenheiten können die entsprechenden Vor- und Nachteile berechnet werden. Dabei ist auch deren unterschiedlicher zeitlicher Anfall mittels Diskontierung zu berücksichtigen. Dies gilt auch und insbesondere bei der Rückgängigmachung der Sonderabschreibung.
Das Problem des fehlenden Wohnraums hat nun – wieder einmal – die politischen Akteure erreicht: Durch die mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus eingeführte Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll die Bautätigkeit in diesem Bereich gefördert und so der in der jüngeren Vergangenheit starke Anstieg der Mieten und Wohnungspreise zumindest gebremst werden.
Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 29.11.2018 beschlossen. Der Finanzausschuss des Bundesrates hat am 6.12.2018 zwar dem Bundesrat empfohlen, dem Gesetz zuzustimmen; gleichzeitig äußert er in seinen Empfehlungen aber erhebliche Zweifel, dass die Förderung entsprechend effektiv, effizient und zielgenau ist. Er sieht insofern die Gefahr von Fehlallokationen und moniert, dass die Empfehlungen und Prüfbitten des Bundesrates keine hinreichende Berücksichtigung gefunden haben (BR-Drs. 607/1/18). Am 14.12.2018 wird der Bundesrat abschließend über das Gesetz beraten.
Kern des neuen § 7b EStG
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren können jährlich bis zu 5 % zusätzlich abgeschrieben werden. Als gesonderte Bemessungsgrundlage gelten die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK), maximal jedoch 2.000 € je qm Wohnfläche.
Um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können, müssen vor allem folgende Punkte beachtet werden:
- Belegenheit der Wohnung im Inland, im EU-Raum oder in einem Staat, auf den das sog. EU-Amtshilfegesetz Anwendung findet;
- Fristen für die Bauanträge etc. sowie für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung;
- insgesamt maximal 3.000 € AHK pro qm Wohnfläche;
- Überlassung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und den folgenden neun Jahren (keine vorübergehende Beherbergung von Personen wie z. B. bei Ferienwohnungen);
- Höchstgrenze von 200.000 € für alle De-minimis-Beihilfen innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen.
Im Falle eines schädlichen Vorgangs im Sinne des § 7b Abs. 4 EStG werden die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht, so dass Zinsen auf Steuernachforderungen drohen. Aufgrund des expliziten Gesetzestextes greift der abweichende Beginn des Zinslaufs für sog. rückwirkende Ereignisse hier nicht!
Wirtschaftliche und steuerliche Konsequenzen
Durch die Ausübung des Wahlrechts ändert sich der Abschreibungsverlauf: In den ersten vier Jahren können pro Jahr bis zu 5 % zusätzlich zu den üblichen 2 % abgeschrieben werden, in den Folgejahren sinkt die Abschreibung dann gem. § 7a Abs. 9 EStG unter die sonst üblichen 2 % pro Jahr.
Hierdurch ergeben sich steuerliche Auswirkungen: Die Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten nehmen durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren zu, während sie in den verbleibenden Jahren geringer ausfallen als bei der sonst üblichen Abschreibung mit 2 % gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG. Allerdings erhöht sich durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung auch ein potenzieller Veräußerungsgewinn, da die im Verkaufszeitpunkt verbliebenen AHK geringer ausfallen.
Durch Berücksichtigung der jeweiligen steuerlichen Gegebenheiten können die entsprechenden Vor- und Nachteile berechnet werden. Dabei ist auch deren unterschiedlicher zeitlicher Anfall mittels Diskontierung zu berücksichtigen. Dies gilt auch und insbesondere bei der Rückgängigmachung der Sonderabschreibung.