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Seit dem 1.7.2022 ist die Abgabe der Feststellungserklärungen für die neuen Grundsteuerwerte möglich. 36 Millionen Grundstücke müssen bekanntlich neu bewertet werden. Dies stellt sowohl Steuerberater als auch ihre Mitarbeiter vor eine riesige Aufgabe. Dazu kommt, dass die Arbeitsbelastung in den Kanzleien – wie bereits in den letzten Jahren – bereits ohne Grundsteuerreform oft enorm hoch war.
Meilensteine zeigen in ihrer ursprünglichen Bedeutung Entfernungen an. Im Projektmanagement wurde aus dem Meilenstein ein Ereignis von besonderer Bedeutung, ein Zwischenziel. Auf genau so ein Zwischenziel steuert die Grundsteuerreform zu – die Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 startet am 1.7.2022. Für die neuen Bewertungsregelungen hat die Finanzverwaltung umfangreiche Anwendungserlasse (AEBewGrSt) veröffentlicht. Setzt man sich mit den Anwendungserlassen näher auseinander, zeigt sich schnell, dass es mit den wenigen Angaben Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Grundstücks oft nicht getan ist. Vielmehr müssen Sachverhalte wie Kernsanierungen und selbständig nutzbare Teilflächen umfangreich rechtlich gewürdigt werden. Zudem sind bereits die neu eingeführten Ermäßigungstatbestände bei der Grundsteuermesszahl und die weiterhin zu gewährenden Grundsteuerbefreiungen zu beachten.
In den vergangenen beiden Jahren haben sich Kanzleien mit vielen Themen rund um die Corona-Pandemie beschäftigt und auch dieser Sommer verspricht aufgrund der Grundsteuerreform keine Langeweile. Wer sich schon einmal die Erklärungsformulare zur Feststellung der Grundsteuerwerte angesehen hat und dabei den eigenen Mandantenstamm im Hinterkopf hatte, dem war vermutlich schnell klar: Die Arbeitswelle in diesem Sommer wird enorm.
Die Grundsteuer musste angesichts massiv veralteter Werte bis Ende 2019 reformiert werden. Betroffen hiervon sind Millionen private und gewerbliche Grundstücksbesitzer, ihre Steuerberater sowie Städte und Kommunen.
Die Grundsteuerreform ist durch den Gesetzgeber fristgerecht Ende 2019 durch ein Gesetzespaket umgesetzt worden. Hiermit werden die neuen Grundsteuerregelungen zum 1.1.2025 in Kraft treten.
Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz, dem JStG 2020, dem Fondsstandortgesetz sowie dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz wurden die Grundlagen zur Reform der Grundsteuer einschließlich des zugehörigen Bewertungsrechts geschaffen. Mit Ländererlassen v. 9.11.2021 (BStBl 2021 I S. 2334) zur Bewertung des Grundbesitzes (Allgemeiner Teil und Grundvermögen) dokumentiert die Finanzverwaltung ihre Auslegung des neuen Rechts.
Die ersten Gemeinden versenden bereits Schreiben an die Steuerpflichtigen zur Grundsteuer-Feststellungserklärung auf den 1.1.2022. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die Regelungen der einzelnen Länder.
Die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022 wurden im BStBl veröffentlicht (Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 9.11.2021 - S 301).
Hintergrund: Zum 1.1.2025 werden die neuen Grundsteuerregelungen in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Die Mehrzahl der Bundesländer folgt bei der Reform dem Bundesmodell (s. unsere Online-Nachricht v. 10.5.2021).
Bei der Verabschiedung des Grundsteuerreformgesetzes im November 2019 schien die Umsetzung der Grundsteuerreform noch in weiter Ferne zu liegen. Nicht zuletzt durch die Mehrbelastungen aufgrund der Maßnahmen zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie ist das Thema Grundsteuerreform in den Steuerberatungskanzleien in den Hintergrund gerückt.
Als Folge der Corona-Krise ist zu erwarten, dass mehr Immobilien verkauft oder zwangsversteigert werden. Sollte der Verkäufer die Grundsteuer schuldig geblieben sein, haftet der Erwerber für diese Grundsteuer. Häufig wird übersehen, dass der Erwerber persönlich (§ 11 GrStG) und auch dinglich mit dem Grundstück (§ 12 GrStG) für die Grundsteuerschulden des Verkäufers haftet.
Mit Urteil v. 10.4.2018 [1] erklärte das BVerfG die Bewertungsvorschriften zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für mit dem Grundgesetz unvereinbar. Stein des Anstoßes sind die sog. Einheitswerte, die als „alte“ Bemessungsgrundlage auf jahrzehntealten Grundstückswerten basieren. Im Zuge des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz) v. xx.12.2019 [2] sollen nun die Vorgaben des BVerfG nach langwierigen und kontroversen Diskussionen umgesetzt werden.
Für die Umsetzung der Reform der Grundsteuer müssen rund 30,9 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens neu bewertet werden. Hinzu kommen 4,4 Millionen wirtschaftliche Einheiten im Bereich Land- und Forstwirtschaft sowie rund eine Million Fälle, in denen aufgrund der Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage kein Einheitswert vorliegt.
Änderungsvorschläge des Bundesrates und Verabschiedung des Gesetzentwurfs durch den Bundestag. Die Bundesregierung hat am 21.6.2019 einen Gesetzesentwurf zur Reform der Bewertungsvorschriften für Zwecke der Grundsteuer vorgelegt. Dieser Entwurf wurde von den Fraktionen von CDU/CSU und SPD in den Bundestag eingebracht.
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 8.11.2019 der Reform der Grundsteuer zugestimmt. Damit kann die Reform wie geplant in Kraft treten. Viele Immobilienbesitzer fragen sich nun, welche Grundsteuerbelastungen ab dem Jahr 2025 auf sie zukommen werden und welcher Erklärungsaufwand sich aus der Reform ergeben wird.
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