Grenzüberschreitende Immobilienbesteuerung
Steuerliche Fallstricke ausländischer Immobilieninvestments im Kontext des Lebenszyklus einer Immobilie
Altersvorsorge, Spekulationsobjekt, Vermietung als Ferienwohnung oder Rückzugsort bzw. Arbeitsplatz während der Corona-Pandemie – Gründe für den Immobilienbesitz im Ausland gibt es viele. Insbesondere die Möglichkeit der Eigennutzung in Kombination mit der Arbeit im Homeoffice gewann in den letzten beiden Jahren an Bedeutung.
1. Grundsätzliche Überlegungen
Sofern das ausländische Objekt zur Erzielung von Einkünften genutzt wird – sei es als Ferienwohnung oder als Spekulationsobjekt für spätere Veräußerungen – muss sich der Immobilienbesitzer sowohl mit den nationalen Regelungen als auch mit den bilateralen Abkommen der beteiligten Staaten vertraut machen. Hierbei ergeben sich unterschiedliche Steuerfolgen, die maßgeblich durch die Investitionsstruktur – als natürliche Person oder über eine Gesellschaft als Investitionsvehikel – geprägt werden.
Sind die abkommensrechtlichen Regelungen im Fall der Vermietung oder Veräußerung natürlicher Personen in aller Regel eindeutig und rechtssicher anzuwenden, ergeben sich insbesondere im Hinblick auf Kapital- und Personengesellschaften mitunter prüfungsintensive Themenfelder.
2. Zugriff des deutschen Fiskus und konkrete Abkommensregelungen
So sichert aus unilateraler Perspektive der deutsche Gesetzgeber sein Besteuerungsrecht über die Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und im Veräußerungsfall nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ab. Im Fall einer zwischengeschalteten Kapitalgesellschaft wird der unilaterale Besteuerungsanspruch durch die Besteuerung der Kapitalgesellschaft oder die Besteuerung der Dividenden auf Ebene des Anteilseigners sichergestellt.
Aus abkommensrechtlicher Perspektive erfolgt grds. eine Zuweisung der Besteuerungsrechte für laufende Einkünfte nach Art. 6 OECD-MA 2017 sowie für Immobilienveräußerungen nach Art. 13 Abs. 1 OECD-MA 2017 an den Belegenheitsstaat der Immobilie. Weitergehende Steuertatbestände können sich bei Veräußerung von Beteiligungen an der Immobilien-Kapitalgesellschaft respektive -Personengesellschaft ergeben, wobei bei Letzterer insbesondere die Bruchteilsbetrachtung auf Abkommensebene fraglich ist. Mit dem Optionsmodell des § 1a KStG lässt sich zwischen den Besteuerungsregimen wechseln.
Letztlich gilt es bei einer inländischen Verflechtung auch etwaige Entstrickungstatbestände zu beachten, die sich etwa aus der Wegzugsbesteuerung oder einer – auch passiven – Entstrickung aus einem inländischen Betriebsvermögen nach § 4 Abs. 1 Satz 3 EStG ergeben können.
3. Fazit
Dies (im Detail) zeigt, dass sich eine kritische Analyse der geplanten Investition bzw. bestehender Engagements für den inländischen Investor in aller Regel lohnt: Der Spruch „Augen auf beim Häuserkauf“ sollte gerade auch aus steuerlicher Perspektive stets Beachtung finden.
Autoren
Sergej Müller, M.A. Taxation, Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht bei INFOB Prof. Dr. Bäuml PartGmbB Steuerberatungsgesellschaft in Ingelheim am Rhein
Philipp Lucas, Bergemann, Steuerberater Schönherr & Partner PartG mbB in Frankfurt/M.
