Das Projekt Grundsteuerreform startet und wir begleiten Sie!

Meilensteine zeigen in ihrer ursprünglichen Bedeutung Entfernungen an. Im Projektmanagement wurde aus dem Meilenstein ein Ereignis von besonderer Bedeutung, ein Zwischenziel. Auf genau so ein Zwischenziel steuert die Grundsteuerreform zu – die Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 startet am 1.7.2022. Für die neuen Bewertungsregelungen hat die Finanzverwaltung umfangreiche Anwendungserlasse (AEBewGrSt) veröffentlicht. Setzt man sich mit den Anwendungserlassen näher auseinander, zeigt sich schnell, dass es mit den wenigen Angaben Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Grundstücks oft nicht getan ist. Vielmehr müssen Sachverhalte wie Kernsanierungen und selbständig nutzbare Teilflächen umfangreich rechtlich gewürdigt werden. Zudem sind bereits die neu eingeführten Ermäßigungstatbestände bei der Grundsteuermesszahl und die weiterhin zu gewährenden Grundsteuerbefreiungen zu beachten.

Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten: Nach den Verhältnissen vom 1.1.2022 werden auf diesen Stichtag Grundsteuerwerte festgestellt, die ab dem Hauptveranlagungszeitpunkt 1.1.2025 der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Die Feststellung von Einheitswerten für grundsteuerliche Zwecke ist damit bis zum Stichtag 1.1.2024 möglich.

Abgrenzung tatsächliche Verhältnisse/Wertverhältnisse: Die zutreffende Abgrenzung der tatsächlichen Verhältnisse von den Wertverhältnissen führt zu unterschiedlichen Rechtsfolgen. Während die tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Flächenänderungen beim Grund und Boden) auf jedem aktuellen Feststellungsstichtag (z. B. 1.1.2026) zu beachten sind, gelten die Wertverhältnisse (z. B. Bodenrichtwerte) im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 während des ganzen Hauptfeststellungszeitraums (2022 bis 2028).

Erklärungspflicht: Die Aufforderung zur Abgabe einer Feststellungserklärung zur Hauptfeststellung von Grundsteuerwerten auf den 1.1.2022 wird durch das BMF im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder durch öffentliche Bekanntmachung im Wege einer Allgemeinverfügung erfolgen.

Unbebaute Grundstücke: Vorbehaltlich der §§ 243 bis 262 BewG dürfen Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des Bewertungsobjekts mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen beim Ansatz des Bodenrichtwerts nicht berücksichtigt werden.

Bebaute Grundstücke – Ertragswertverfahren: Ergeben sich bei einer wirtschaftlichen Einheit aus mehreren selbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen unterschiedliche Restnutzungsdauern, ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln (sog. Gebäudemix).

Bebaute Grundstücke – Sachwertverfahren: Für nicht gesetzlich aufgeführte Gebäudearten existiert eine Auffangklausel. Für diese Gebäudearten sind die Normalherstellungskosten aus vergleichbaren Gebäudearten mit dem größten Maß an Übereinstimmung abzuleiten.

„Aufgriffssperre“ im Verhältnis Grundsteuerwert/Einheitswert: Werden den Finanzbehörden mit der Feststellungserklärung auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Neubau, Anbau, Umbau, Aufstockung, Abriss/Teilabriss) erstmals bekannt, dürfen diese bei Fortschreibungen nach § 22 BewG und Nachfeststellungen nach § 23 BewG von Einheitswerten auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1.1.2022 nicht berücksichtigt werden.

Den ausführlichen Beitrag lesen Sie in der NWB 8/2022 S. 478 (NWB OAAAI-04397). Darüber hinaus bietet Ihnen das Kanzleipaket PRO die passende Arbeitshilfe „Grundsteuer: Grundbesitzbewertung ab 2022/2025 (Sach- und Ertragswertverfahren) – Checkliste mit Berechnungen“ (NWB NAAAH-93792).

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Der Grundsteuer-Kommentar ist auch Bestandteil des Kanzleipaketes MAX.