Online-Nachricht - Dienstag, 25.02.2025

Leistungen eines Wohnungs­eigentümers in die Erhal­tungs­rücklage einer Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft sind steuer­lich im Zeit­punkt der Ein­zahlung noch nicht abzieh­bar. Werbungs­kosten bei den Ein­künften aus Ver­mietung und Ver­pachtung liegen erst vor, wenn aus der Rück­lage Mittel zur Zahlung von Erhal­tungs­auf­wendun­gen ent­nommen werden (BFH, Urteil v. 14.1.2025 – IX R 19/24; veröf­fent­licht am 25.2.2025).

Hintergrund: Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungs­kosten Aufwendungen zur Er-werbung, Sicherung und Erhal­tung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunfts­art Vermie­tung und Verpach­tung abzuziehen, wenn sie durch diese veranlasst sind. Eine derartige Veran­lassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirt­schaft­licher Zusammen­hang mit der auf Vermie­tung und Verpach­tung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungs­über­lassung gemacht werden. Bei den Einkünften aus Vermie­tung und Verpach­tung kommt daher einerseits dem mit den Aufwendungen verfolgten Zweck, der auf die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gerichtet sein muss, und andererseits der Verwendung der Mittel entscheidende Bedeutung zu.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten mehrere Eigentums­wohnungen. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft gezahlte Hausgeld wurde zum Teil der gesetzlich vorge­sehenen Erhaltungs­rücklage (vormals Instand­hal­tungs­rückstellung) zugeführt. Insoweit erkannte das Finanzamt keine Werbungs­kosten bei den Ver­mietungs­einkünften an. Es meinte, der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurück­gelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhal­tungs­maßnahmen am Gemein­schafts­eigentum verbraucht würden.

Das FG wies die Klage ab (FG Nürnberg, Urteil v. 12.3.2024 – 1 K 866/23, s. hierzu Rätke, BBK online).

Die Richter des BFH wiesen die Revision als unbegründet zurück:

• Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG fordert einen wirtschaft­lichen Zusammenhang zwischen der Vermietungs­tätigkeit und den Aufwen­dungen des Steuer­pflichtigen.

• Die Kläger hatten den der Erhaltungs­rücklage zuge­führten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld aus­schließlich der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft gehört. Auslösender Moment für die Zahlung war aber nicht die Vermietung, sondern die recht­liche Pflicht jedes Wohnungs­eigentümers, am Aufbau und an der Aufrecht­erhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemein­schafts­eigentums mitzuwirken.

• Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die ange­sammelten Mittel für Erhal­tungs­maßnahmen veraus­gabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute.

• Entgegen der Auffassung der Kläger verändert auch die Reform des Wohnungs­eigentums­gesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft die volle Rechts­fähigkeit zuerkannt wurde, die steuer­recht­liche Beur­teilung des Zeitpunkts des Werbungs­kosten­abzugs für Zahlungen in die Erhal­tungs­rücklage nicht.

Quelle: BFH, Urteil v. 14.1.2025 – IX R 19/24 sowie BFH, Pressemitteilung v. 25.2.2025 (lb)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im IX. Senat des BFH Dr. Nils Trossen gelangen Sie hier (Login erforderlich).