Online-Nachricht - Donnerstag, 06.03.2025

Grunderwerbsteuer | Steuer­pflicht von nach­träg­lichen Sonder­wünschen bei noch zu er­richten­den Gebäuden II (BFH)

Vergütungen für nach­träglich verein­barte Sonder­wünsche unter­liegen beim Grund­stücks­erwerb mit einem noch zu errich­tenden Gebäude als zusätz­liche Leistun­gen der Grund­erwerb­steuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, wenn ein recht­licher Zusam­men­hang mit dem Erwerbs­geschäft vor­liegt. Dies gilt nicht für Haus­anschluss­kosten, wenn sich der Erwerber des Grund­stücks zur Über­nahme dieser Kosten bereits im Grund­stücks­kauf­vertrag ver­pflich­tet hat (BFH, Urteil v. 30.10.2024 - II R 18/22; veröf­fent­licht am 6.3.2025).

Hintergrund: Die Grunderwerb­steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegen­leistung, § 8 Abs. 1 GrEStG. Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf der Kaufpreis ein­schließ­lich der vom Käufer über­nommenen sonstigen Leistun­gen und der dem Verkäufer vorbe­haltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch solche Leistungen zur Gegen­leistung i.S. des § 8 Abs. 1 GrEStG, die der Erwerber des Grund­stücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbs­vorgang verein­barten Gegen­leistung zusätz­lich gewährt.

Sachverhalt: Die Kläger erwarben im Februar 2026 ein sog. Ausbauhaus. Im Kaufpreis enthalten waren die Kosten für den Grund und Boden sowie die Kosten für die Errichtung des Kauf­objekts einschließ­lich Architekten- und Statikergebühren. Für die Haus­anschlüsse für Gas, Strom und Wasser (Trinkwasser, Regenwasser und Schmutzwasser), verpflichtete sich die Veräußerin, die Anträge auf den Bauherrn direkt zu stellen. Die Anschlusskosten hatten die Kläger zu tragen. Das FA setzte für den Grundstückserwerb mit - nicht streitigem Bescheid vom 14.6.2016 - Grunderwerbsteuer für den Kaufpreis und den Wert von einzu­tragen­den Leitungs­rechten fest.

Im Februar 2019 erließ das FA einen weiteren Grunderwerbsteuerbescheid. Bemes­sungs­grundlage waren die von der Veräußerin in Rechnung gestellten Kosten für die Lieferung und Installation der Lüftungs­leitun­gen in der Betondecke, Kosten für Innen­türen, Fliesen, Bodenbelag, Pflasterung, Vergrößerung der Terrasse, Motoren für Rollladen­panzer sowie die Haus­anschluss­kosten für Gas, Strom und Wasser. Die hiergegen gerichtete Klage hatte in erster Instanz keinen Erfolg (Niedersächsisches FG, Urteil v. 5.5.2021 7 K 208/19).

Die Richter des BFH gaben der Revision in Bezug auf die Einbe­ziehung der Haus­anschluss­kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer statt:

  • Die von dem Kläger nachträglich beauftragten zusätz­lichen Leistungen unterliegen - bis auf die Haus­anschluss­kosten - als Gegen­leistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG der Grund­erwerb­steuer, die in einem selbständigen Bescheid festzu­setzen ist.

  • Eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 1 GrEStG kommt nicht in Betracht.

  • Es kann dahinstehen, ob einzelne Verein­barungen die Freigrenze des § 3 Nr. 1 GrEStG überschritten haben. § 3 Nr. 1 GrEStG findet auf zusätz­liche Leistungen im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG keine Anwen­dung.

  • Jedoch ist das FG zu Unrecht davon ausge­gangen, dass die Haus­anschluss­kosten zusätzliche Leistungen im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG sind.

  • Die Verpflichtung des Klägers zur Übernahme dieser Kosten erfolgte nach den bindenden Fest­stellungen des FG bereits im notariell beur­kundeten Vertrag aus Februar 2016. Danach verpflichtete sich die Veräußerin, die Anträge auf den Bau­herrn direkt zu stellen, so dass der Kläger die Kosten zu tragen hatte.

  • Leistungen, zu denen sich der Erwerber bereits bei Abschluss eines Grund­stücks­kauf­vertrags zusätzlich verpflichtet, gehören zu den über­nommenen sonstigen Leistungen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

  • Der Zeitpunkt der Rechnungslegung der konkreten Beträge oder der Zeitpunkt der Zahlung der Gegen­leistung ist für die Einordnung einer Gegen­leistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG oder nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unerheblich.

Quelle: BFH, Urteil v. 30.10.2024 - II R 18/22; veröffentlicht am 6.3.2025; NWB Datenbank (il)

 
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