Online-Nachricht - Donnerstag, 28.08.2025
Gewerbesteuer | Erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung einer Kapitalgesellschaft (BFH)
Veräußert eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Mehrfamilienhaus-Grundstücke durch einen Verkaufsakt an einen Erwerber ("en bloc"), wird durch die Drei-Objekt-Grenze ein für die erweiterte Kürzung schädlicher gewerblicher Grundstückshandel indiziert. Für die Beantwortung der Frage, ob die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG überschreitet, kommt es auf das Kriterium der Nachhaltigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG nicht an (BFH, Urteil v. 3.6.2025 - III R 12/22; veröffentlicht am 28.8.2025).
Sachverhalt: Die Beteiligten streiten über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG im Erhebungszeitraum 2018 (Streitjahr).
Die Klägerin ist eine in einen Immobilienkonzern (X Gruppe) eingegliederte GmbH. Die Geschäftsführer der Klägerin waren auch die Geschäftsführer der Holdinggesellschaft, der Alleingesellschafterin der Klägerin. Eingetragener Geschäftsgegenstand der Klägerin war u.a. die Verwaltung eigenen Vermögens, der Erwerb von Immobilien und die Übernahme von Beteiligungen an anderen Unternehmen.
Mit notariellem Vertrag v. 26.7.2016 erwarb die Klägerin fünf mit mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern bebaute und vermietete Grundstücke. Mit notariellem Vertrag v. 29.8.2018 verkaufte die Klägerin die fünf Grundstücke an die Y GmbH, eine Objektgesellschaft des Konzerns. Mit gleicher Urkunde veräußerten auch weitere Objektgesellschaften der X-Gruppe Grundbesitz an die Y GmbH (insgesamt 29 Grundstücke zu einem Gesamtverkaufspreis von … €).
Für das Streitjahr erklärte die Klägerin einen Gewinn und beantragte gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die erweiterte Kürzung. Das FA gewährte die erweitere Kürzung nicht. Es vertrat die Ansicht, die Klägerin habe einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, der über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgegangen sei.
Die hiergegen gerichtete Klage hatte in erster Instanz keinen Erfolg (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 18.1.2022 - 8 K 8008/21).
Die Richter des BFH weisen die Revision zurück:
-
Die Voraussetzungen der sog. erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bei einer Kapitalgesellschaft sind durch die Rechtsprechung des BFH im Wesentlichen geklärt.
-
Noch nicht geklärt ist durch die bisherige Rechtsprechung, ob bzw. inwieweit eine Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze bei einer nur kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtigen Gesellschaft nicht nur eine bedingte Veräußerungsabsicht, sondern auch die Überschreitung des für die er-weiterte Kürzung maßgeblichen Rahmens der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG indizieren kann.
-
Der BFH hat insbesondere noch nicht die im Streitfall relevante Frage entschieden, ob im Hinblick auf die erweiterte Kürzung auch bei einer Kapitalgesellschaft das Kriterium der Nachhaltigkeit gemäß § 15 Abs. 2 EStG in derselben Weise zu prüfen ist wie bei einem Personenunternehmen, wenn für dieses zu entscheiden ist, ob es originär gewerblich tätig ist.
-
Diese Frage ist, wie das FG zu Recht entschieden hat, zu verneinen (a.A. Güroff in Glanegger/Güroff, GewStG, 11. Aufl., § 9 Nr. 1 Rz 22d).
-
Das für das Vorliegen eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG bei einem Personenunternehmen notwendige Merkmal der Nachhaltigkeit der Betätigung ist bei einer Kapitalgesellschaft auch auf der Ebene des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine notwendige Voraussetzung dafür, dass der Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschritten sein kann.
-
Das vom Gesetzeswortlaut nicht erfasste und nicht der Ebene der erweiterten Kürzung zuzurechnende Nachhaltigkeitskriterium ist aus teleologischen Gründen nicht in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG hineinzulesen.
-
Die teleologische Extension des sachlichen Anwendungsbereichs der erweiterten Kürzung über den Wortlaut des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG hinaus kommt insoweit nicht in Betracht (vgl. BFH, Urteil v. 26.2.2014 - I R 47/13, BFH/NV 2014, 1395, Rz 23).
Quelle: BFH, Urteil v. 3.6.2025 - III R 12/22; NWB Datenbank (il)
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im III. Senat des BFH Dr. Ralf Adam gelangen Sie hier (Login erforderlich).