Online-Nachricht - Donnerstag, 16.10.2025

Bei einer aus­schließ­lich an Ferien­gäste ver­mie­teten und in der übrigen Zeit hier­für bereit­gehal­tenen Ferien­wohnung ist grund­sätzlich und typi­sierend von der Absicht des Steuer­pflich­tigen auszu­gehen, einen Ein­nahme­über­schuss zu erwirt­schaf­ten, wenn das Ver­mieten die orts­übliche Ver­mietungs­zeit von Ferien­wohnun­gen – abge­sehen von Vermie­tungs­hinder­nissen – nicht erheb­lich (das heißt um min­destens 25%) unter­schreitet. Um den Ein­fluss tempo­rärer Fak­toren mög­lichst gering zu halten und ein ein­heit­liches Bild zu erlan­gen, ist auf die durch­schnitt­liche Aus­lastung der Ferien­wohnung über einen zusam­men­hängen­den Zeit­raum von drei bis fünf Jahren abzu­stellen (BFH, Urteil v. 12.8.2025 - IX R 23/24; veröf­fent­licht am 16.10.2025).

Hintergrund: Einkünfte aus Vermietung und Verpach­tung gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraus­sicht­liche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungs­kosten zu erzielen.

Sachverhalt: Die Klägerin besaß eine Ferien­wohnung in einem bekannten Touris­musort. Ab dem Jahr 2016 ver­mietete sie die Wohnung als Ferien­wohnung. Die Steuer­pflichtige erzielte durch­gängig Verluste aus der Vermie­tung. Mit dem Finanzamt (FA) kam es zum Streit darüber, ob die Voraus­setzun­gen erfüllt waren, die für die steuer­liche Anerken­nung der Vermietung einer Ferien­wohnung gelten. Das FA zweifelte an der Über­schuss­erzielungs­absicht der Klägerin und lehnte die Berück­sichti­gung der Einkünfte aus der Ferien­wohnung im Rahmen der Veran­lagung für die Streitjahre ab.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg (FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 22.11.2023 - 2 K 2137/20).

Die Richter des BFH hoben das FG-Urteil auf und wiesen die Sache zur ander­weitigen Verhand­lung und Entschei­dung an das FG zurück:

• Die bisherigen Feststellungen des FG reichen nicht aus, um in der Revisions­instanz abschließend zu entscheiden, ob dieses die Einkünfte­erzielungs­absicht der Klägerin zu Recht verneint hat.

• Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungs­tätigkeit grundsätz­lich und typisierend von der Absicht des Steuer­pflichtigen auszugehen, einen Einnahme­über­schuss zu erwirt­schaften.

• Bei einer ausschließlich an Feriengäste ver­mieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit­gehaltenen Ferien­wohnung ist grund­sätzlich und typisierend von der Absicht des Steuer­pflichtigen auszu­gehen, einen Einnahme­über­schuss zu erwirt­schaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungs­zeit von Ferien­wohnungen - abgesehen von Vermietungs­hinder­nissen - nicht erheblich (das heißt um mindestens 25%) unter­schreitet (vgl. u.a. BFH, Urteil v. 26.5.2020 - IX R 33/19, BStBl II 2020 S. 548, Rz 18; s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 13.8.2020).

• Zur Prüfung der Auslastung einer Ferien­wohnung müssen die indivi­duellen Ver­mietungs­zeiten des jeweiligen Objekts an Ferien­gäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durch­schnitt erzielt werden (vgl. u.a. Senats­urteil v. 31.1.2017 - IX R 23/16, Rz 19).

• Liegen die genannten zusätzlichen Voraus­setzungen bei einer Ferien­immo­bilie nicht vor oder können orts­übliche Vermietungs­zeiten nicht festge­stellt werden, ist die Vermietung an Ferien­gäste mit einer auf Dauer ausge­richteten Vermietungs­tätig­keit nicht ver­gleichbar. Das bedeutet, es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausge­richteten Vermietungs­tätigkeit die Basis, auf­grund derer das Gesetz die Einkünfte­erzielungs­absicht typisiert. Die Einkünfte­erzielungs­absicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anfor­derungen des Senatsurteils v. 6.11.2001 - IX R 97/00, BStBl II 2002 S. 726 entspricht (vgl. Senats­urteil v. 26.5.2020 - IX R 33/19, BStBl II 2020 S. 548, Rz 21).

• Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheit­liches Bild zu erlangen, ist auf die durch­schnitt­liche Auslastung der Ferien­wohnung über einen zusammen­hängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzu­stellen (vgl. Tenbeitel, NWB 17/2025 S. 1172).

• Das FA und das FG hatten die Grenze von 25 % für jedes Jahr einzeln geprüft. Daher hatten sie für ein Jahr die Vermietungs­verluste steuer­lich berück­sichtigt, für andere Jahre hingegen nicht. Der BFH hat demzu­folge die Entscheidung aufge­hoben und das Verfahren an das FG zurück­verwiesen. Das FG hat nunmehr die Auslastung der Ferien­wohnung über einen zusammen­hängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen.

Quelle: BFH, Pressemitteilung v. 16.10.2025 und BFH, Urteil v. 12.8.2025 - IX R 23/24; NWB Datenbank (lb)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im IX. Senat des BFH Dr. Nils Trossen gelangen Sie hier (Login erforder­lich).