Online-Nachricht - Donnerstag, 20.11.2025

Einkommensteuer | Aufteilung eines Gesamt­kauf­preises für eine denk­mal­geschütz­te Immo­bilie in Grund- und Boden- sowie Gebäude­anteil für Zwecke der AfA (BFH)

Ist für die Anschaf­fung einer denk­mal­geschützten Immo­bilie ein Gesamt­kauf­preis gezahlt worden, ist der Kauf­preis zur Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­lage für die Ab­setzung für Ab­nutzung auf­zu­teilen. Zun­ächst sind Boden- und Gebäude­wert geson­dert zu er­mit­teln und so­dann die An­schaf­fungs­kosten nach dem Ver­hält­nis der beiden Wert­anteile in An­schaf­fungs­kosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäude­anteil aufzu­teilen (BFH, Urteil v. 7.10.2025 - IX R 26/24; veröf­fent­licht am 20.11.2025).

Hintergrund: Zu den bei den Einkünf­ten aus Ver­mietung und Ver­pachtung abzieh­baren Werbungs­kosten gehört gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch die AfA für ein zur Einkünfte­erzielung genutztes Gebäude. AfA-Bemessungs­grund­lage sind die Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG) des Gebäudes. Ist für die Anschaffung eines Immo­bilien­objekts ein Gesamt­kaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermitt­lung der Bemessungs­grundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäude­wert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaf­fungs­kosten nach dem Verhältnis der beiden Wert­anteile in Anschaf­fungs­kosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäude­anteil aufzu­teilen.

Sachverhalt: Die Beteiligten streiten über die Aufteilung von Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude bei einem denkmal­geschützten Objekt. Die Kläger sind der Ansicht, dass das FG der ersten Instanz (FG Köln, Urteil v. 13.11.2024 - 2 K 1386/20, s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 10.2.2025), das FA und der vom FG beauftragte Sachver­ständige zu Unrecht davon aus gingen, dass die Anschaf­fungs­kosten nach dem "zweigleisigen" allge­meinen Ertrags­wert­verfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen seien. Dieses Verfahren sei nichts anderes als die vom BFH verworfene Restwertmethode. Es sei vielmehr das verein­fachte "eingleisige" Ertrags­wert­verfahren nach § 29 ImmoWertV 2021 anzuwenden. Zinse man - wie im verein­fachten Ertrags­wert­verfahren vorgesehen - den Bode­nwert ab, belaufe sich der Anteil für Grund und Boden vorliegend auf 0 €. Denn für das unter Denkmal­schutz stehende Gebäude sei eine "ewige" Nutzungsdauer anzusetzen. Zudem seien die Bodenricht­werte für das Grundstück nicht nachvoll­zieh­bar, weil es keine verläss­liche Daten­grund­lage für diese Lage gebe. Daher sei der Verkehrs­wert von Grund und Boden und Gebäude unzu­treffend ermittelt und damit die Aufteilung falsch vorgenommen worden.

Die Richter des BFH gaben der Revision teilweise statt:

  • Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemes­sungs­grundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäude­wert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaf­fungs­kosten nach dem Verhältnis der beiden Wert­anteile in Anschaf­fungs­kosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäude­anteil aufzuteilen.

  • Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021, BGBl I 2021, 2805) stellt auch bei einem unter Denkmal­schutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wert­ermitt­lungs­verfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäude­werts dar.

  • Vorliegend hat das FG zu Recht auf der Grundlage des von ihm einge­holten Sach­verstän­digen­gut­achtens die Anschaf­fungs­kosten für den Grund und Boden mit 495.036 € (58,90% von 840.468,84 €) bemessen. Ohne Rechts­fehler hat das FG seiner Bewertung das vom Sach­verstän­digen angewandte allgemeine Ertrags­wert­verfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) zugrunde gelegt.

  • Auch der Ansatz des Werts für den Grund und Boden ist ohne Rechtsfehler erfolgt.

  • Jedoch ist die Revision begründet, soweit das FG auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG den AfA-Satz rechtsfehlerhaft mit 2,5 % angesetzt hat. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist ein AfA-Satz von 3,3 % anzusetzen.

Quelle: BFH, Urteil v. 7.10.2025 - IX R 26/24; NWB Datenbank (il)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im IX. Senat des BFH Dr. Nils Trossen gelangen Sie hier (Login erforder­lich).