Online-Nachricht - Donnerstag, 22.01.2026

Grundsteuer | Verfassungs­mäßig­keit des neuen Bewer­tungs­rechts zur Grund­steuer im Bundes­modell (BFH)

Wie bereits mit Presse­mit­teilung v. 10.12.2025 mit­ge­teilt, hält der BFH das Bundes­modell für ver­fas­sungs­gemäß (s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 10.12.2025). Nun hat das Gericht die Urteils­gründe seiner Ent­schei­dun­gen ver­öf­fent­licht (BFH, Urteile v. 12.11.2025 - II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25; veröf­fent­licht am 22.1.2025).

Sachverhalte: Die Kläger in dem Verfahren II R 25/24 sind Miteigen­tümer einer 54 qm großen vermieteten Eigen­tums­wohnung in guter Wohnlage in Köln im Souterrain eines vor 1949 errich­teten Mehr­familien­hauses. Der Klägerin des Verfahrens II R 31/24 gehört eine im Jahr 1995 erbaute, selbst­genutzte Wohnung mit 70 qm Wohnfläche in einer sächsischen Gemeinde. Der Kläger in dem Verfahren II R 3/25 ist Eigen­tümer einer vermie­teten Wohnung mit 58 qm in einem vor 1949 erbauten Mehr­familien­haus in einfacher Wohn­gegend in Berlin.

Das Finanzamt (FA) hatte in allen drei Fällen den jeweiligen Grund­steuer­wert zum Stichtag 1.1.2022 auf Basis des Ertragswertverfahrens (vgl. § 249 Abs. 1 Nr. 4, 250 Abs. 2 Nr. 4, §§ 252 Satz 1 BewG) berechnet. Der fest­gestellte Grund­steuer­wert wurde dann der Festsetzung der Grundsteuer ab 1.1.2025 durch die jeweilige Kommune zu Grunde gelegt.

Die hiergegen gerichteten Klagen hatten jeweils keinen Erfolg (FG Köln, Urteil v. 19.9.2024 - 4 K 2189/23, Sächsisches FG, Urteil v. 1.10.2024 - 2 K 737/23 sowie FG Berlin-Branden­burg, Urteil v. 4.12.2024 - 3 K 3142/23).

Die Richter des BFH wiesen die Revi­sionen zurück:

  • Das Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) ‑ GrStRefG ‑ ist formell verfas­sungs­gemäß. Insbe­sondere stand dem Bund die Gesetz­gebungs­kompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 des Grund­gesetzes (GG) zu. Selbst wenn er die ihm durch Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG einge­räumten gesetz­geberischen Gestal­tungs­möglich­keiten nicht voll­ständig ausge­schöpft haben sollte, lässt dies seine Gesetz­gebungs­kompetenz nach dieser Vorschrift nicht entfallen.

  • Die Regelungen der §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes (BewG) i.d.F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungs­eigentum für Zwecke der Grund­steuer ab dem 01.01.2022 sind materiell verfas­sungs­gemäß.

  • Belastungsgrund der Grundsteuer im soge­nannten Bundes­modell ist die durch den Grund­besitz vermit­telte Möglich­keit einer ertrag­bringen­den Nutzung, die sich im Sollertrag wider­spiegelt und eine objektive Leistungs­fähigkeit ver­mittelt.

  • Der Ansatz von typisierten Nettokaltmieten pro Quadrat­meter Wohnfläche gemäß § 254 BewG i.V.m. Anlage 39 zum BewG verstößt nicht wegen einer unzu­reichenden Dif­feren­zierung nach der Lage der wirt­schaft­lichen Einheiten gegen den allge­meinen Gleich­heits­satz des Art. 3 Abs. 1 GG.

  • Es liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Vorherseh­barkeit der Abgabenlast im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grund­steuer regelmäßig erst feststeht, wenn die Grund­steuer festgesetzt wurde.

  • Das Finanzgericht als Tatsachengericht kann die von den Gutachter­aus­schüssen nach § 247 Abs. 2 BewG ermittelten Boden­richt­werte grund­sätzlich ohne weitere Sachauf­klärung zugrunde legen, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 der Finanz­gerichts­ordnung zu verstoßen.

  • Anlass für eine (einge­schränkte) gerichtliche Über­prüfung der Boden­richt­werte besteht nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Boden­richt­werte substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhalts­punkte für solche Verstöße vorliegen.

Hinweis: Im Verfahren II R 31/24 stellten die Richter in ihren Leit­sätzen zudem klar, dass zur wirt­schaft­lichen Einheit des Wohnungs­eigentums i.S. von § 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG auch ein Tiefgaragenstellplatz gehört, den der Wohnungs­eigentümer aufgrund eines ihm einge­räumten Sonder­nutzungs­rechts nutzt, ohne dass sich das Sonder­eigentum auf den Stellplatz erstreckt.

Quelle: BFH, Urteile v. 12.11.2025 - II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25; NWB Datenbank (il)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im II. Senat des BFH Prof. Dr. Matthias Loose gelangen Sie hier (Login erforder­lich).