Online-Nachricht - Donnerstag, 05.02.2026

Übernimmt der Käufer eines Grund­stücks ein per­sön­liches Wohnungs­recht, erhöht sich die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer um den kapi­tali­sier­ten Wert des Wohnungs­rechts. Bei dem per­sön­lichen Wohnungs­recht handelt es sich nicht um eine dauernde Last i. S. des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG (BFH, Urteil v. 22.10.2025 - II R 32/22; veröf­fent­licht am 5.2.2026).

Hintergrund: Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbaren Rechtsgeschäft bemisst sich die Grunderwerbsteuer gem. § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegen­leistung unter anderem der Kaufpreis einschließ­lich der vom Käufer über­nommenen sonstigen Leistungen.

Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG ausdrücklich auch die Belastungen, die auf dem Grund­stück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes über­gehen. Eine Ausnahme gilt jedoch für auf dem Grund­stück ruhende dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 26.5.2021 zu einem Kauf­preis von 133.000 € (inklusive Inventar in Höhe von 30.000 €) zwei Flurstücke, von denen eines mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Die Klägerin war seit 1995 Mieterin einer Wohnung in dem Gebäude, an dem für den Bruder der Veräußerin bereits im Jahr 2003 ein lebenslängliches unent­gelt­liches Wohnungs­recht eingeräumt worden war. Für das zweite Flurstück bestand ein Nieß­brauchs­recht des Bruders. Das Wohnungs­recht wurde von dem Bruder am 4.5.2021 zur Eintragung im Grundbuch angemeldet und am 4.6.2021 eingetragen. Im Kauf­vertrag vom 26.5.2021 werden das Wohnungs­recht und das Nießbrauchsrecht als bestehende Belastung aufgeführt.

Das beklagte FA setzte Grunderwerbsteuer fest. Als Bemes­sungs­grund­lage für die Berech­nung der Grund­erwerb­steuer berück­sichtigte das FA den um den Wert des Inventars gekürzten Kaufpreis und erhöhte ihn um den Wert des Wohnungsrechts. Die Klägerin war anders als das FA der Auffas­sung, das Wohnungsrecht dürfe die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer nicht erhöhen. Der Kaufpreis entspreche dem Verkehrswert des Grundstücks. Das dingliche Wohnungs­recht diene allein dazu, das vermächtnisweise erworbene Nutzungs­recht des Bruders abzusichern.

Die hiergegen erhobene Klage hatte keinen Erfolg (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 8.7.2022 - 5 K 2500/21, s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 27.12.2022). Die dem Bruder der Veräußerin vorbe­haltenen Nutzungen seien in die Bemes­sungs­grund­lage nach § 8 Abs. 1 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG einzubeziehen. Das Wohnungsrecht stelle keine dauernde Last i. S. des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG dar, weil es spätestens mit dem Versterben des Berechtigten enden würde.

Die Richter des BFH wiesen die Revision der Klägerin als unbegründet zurück:

• Das FG hat zutreffend entschieden, dass das Wohnungs­recht mit dem kapitali­sierten Jahreswert in die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer einzu­beziehen ist.

• Als sonstige Leistungen i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sind alle Verpflich­tungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmit­telbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-recht­lichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind.

• Der Wert des Grundstücks ist für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG unerheb­lich. Ebenso unerheblich ist, was die Vertragschließenden als Gegenleistung bezeichnen. Maßgeblich ist allein, zu welchen Leistungen sie sich verpflichtet haben. Danach gehören alle Leistungen des Käufers zur grund­erwerb­steuer­recht­lichen Gegen­leistung (Bemes­sungs­grund­lage), die dieser als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks gewährt (vgl. BFH, Urteil v. 23.11.2022 - II R 26/21, BFH/NV 2023, 387, Rz 12, m.w.N.; s. hierzu Carlé, NWB 9/2023 S. 593).

• Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das FG zutreffend ent­schieden, dass die Übernahme des Wohnungs­rechts durch die Klägerin eine Gegenleistung i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstellt, die die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer nach § 8 Abs. 1 GrEStG erhöht.

• Zwar war das Wohnungsrecht im Zeitpunkt des Erwerbs des Grund­stücks noch nicht entstanden, denn es war noch nicht im Grundbuch eingetragen (§ 873 Abs. 1 BGB). Solange das Wohnungsrecht nicht wirksam geworden ist, bestand lediglich eine entsprechende schuldrechtliche Verpflich­tung der Veräußerin. Diese Verpflich­tung hat die Klägerin jedoch nach der Auslegung der vertrag­lichen Regelungen durch das FG zusätzlich zum Kaufpreis für das bis dahin unbe­lastete Grund­stück übernommen.

• Die Klägerin hat danach mit dem Abschluss des Kaufvertrags, der den Anspruch auf Übereignung begründet, zusätzlich zu dem Entgelt die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnungsrechts übernommen. Kaufpreis und übernommene Verpflichtung zusammen bilden die Gegenleistung i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

• Ebenfalls zutreffend hat das FG entschieden, dass § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG der Einbeziehung des kapitali­sierten Jahreswerts des persön­lichen Wohnungs­rechts in die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer nicht entgegensteht.

• Der nicht übertragbare, unvererbliche, nur zugunsten einer bestimmten natür­lichen Person bestellte Nießbrauch (§§ 1030, 1059, 1061 BGB) ist keine dauernde Last (BFH, Urteil v. 22.6.1966 - II 74/63, BFHE 86, 428, BStBl III 1966 S. 550, unter 2., m.w.N.; BFH, Urteil v. 15.7.2015 - II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 22). Er fällt mit dem Tod des Begünstigten weg und lastet danach nicht mehr dauerhaft auf dem Grundstück. Nichts anderes gilt für ein an die Person gebundenes Wohnungs­recht (§ 1093 BGB), das ebenfalls mit dem Tod des Begünstigten wegfällt.

• Ausgehend davon stellt das Wohnungsrecht im Streitfall, wie vom FG zutreffend entschieden, keine dauernde Last i. S. des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG dar.

Quelle: BFH, Urteil v. 22.10.2025 - II R 32/22; NWB Datenbank (lb)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im II. Senat des BFH Prof. Dr. Matthias Loose gelangen Sie hier (Login erforder­lich).