Online-Nachricht - Donnerstag, 05.02.2026

Unterschiede zwischen den Ent­wick­lungs­zu­ständen des Boden­richt­wert­grund­stücks und des zu bewer­ten­den Grund­stücks (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) sind nur dann zu berück­sich­tigen, wenn kein gül­tiger Boden­richt­wert gem. § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG exis­tiert. Liegt ein Boden­richt­wert für den rele­vanten Ent­wick­lungs­zustand vor, ist dieser maß­geblich (BFH, Beschluss v. 20.1.2026 - II B 50/25; veröf­fent­licht am 5.2.2026).

Hintergrund: Nach § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG ermittelt sich der Grund­steuer­wert unbebauter Grundvstücke regel­mäßig durch Multipli­kation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Boden­richt­wert (§ 196 BauGB).

Sachverhalt: Die Beteiligten streiten darum, ob das FA berechtigt war, aufgrund eines abweichenden Ent­wicklungs­zustands einen eigenen Bodenwert abzuleiten: Das zu bewertende Grundstück im Außen­bereich ist 1.020 qm groß und befindet sich in einer weitläufigen Boden­richtwert­zone, die für eine land­wirt­schaft­liche Nutzung 5,50 €/qm und für baureifes Land einen Boden­richtwert i. H. von 90 €/qm ausweist.

Das beklagte FA bewertete das mit Baum­beständen versehene Flurstück mit einem Boden­richtwert von 90 €/qm und setzte einen Grund­steuer­wert von 91.800 € fest. Die Kläger wandten ein, dass es sich bei dem Flurstück nicht um baureifes Land handle. Ihr Grundstück liege planungs­rechtlich im Außenbereich und sei nach dem Regionalplan als „allgemeiner Freiraum und Agrar­bereich" und als land­wirt­schaft­liche Fläche nach dem Flächen­nutzungs­plan ausgewiesen. Eine Bebauung sei nicht zulässig, weshalb der Boden­richtwert für landwirtschaftliche Nutzung von 5,50 €/qm anzuwenden sei.

Das FA argumentierte dagegen, es liege ein abweichender Entwick­lungs­zustand vor, da das Grundstück zu Garten­zwecken und nicht tatsächlich land­wirtschaft­lich genutzt werde. Da kein entsprechender Boden­richtwert existiere, sei dieser gem. § 247 BewG abzuleiten. Danach ergebe sich ein Bodenwert nach den Grundsätzen für „weitere Flächen" mit 12 €/qm oder durch prozentuale Ableitung mit 11,25 €/qm.

Der hiergegen erhobenen Klage wurde statt­gegeben (FG Düsseldorf, Urteil v. 22.5.2025 - 11 K 2040/24 Gr, BG, s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 14.7.2025).

Die Richter des BFH wiesen die Beschwerde des FA wegen Nicht­zulassung der Revision als unbe­gründet zurück:

• Die Revision ist nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO) zuzulassen. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn die für die Beur­teilung des Streitfalls maßgebliche Rechts­frage das Interesse der Allgemein­heit an der einheit­lichen Entwick­lung und Hand­habung des Rechts berührt. Im Streitfall ist die Rechtsfrage so zu beantworten, wie es das FG getan hat.

• Unterschiede zwischen den Entwick­lungs­zuständen des Boden­richt­wert­grund­stücks und des zu bewer­tenden Grundstücks (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) sind nur dann zu berücksichtigen, wenn kein gültiger Bodenrichtwert gem. § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG existiert. Liegt ein Boden­richtwert für den relevanten Ent­wick­lungs­zustand vor, ist dieser maßgeblich.

• Bei Festlegung eines Bodenricht­werts für den Entwick­lungs­zustand "Land- und Forst­wirtschaft" in sich deckungs­gleich über­lagernden Bodenricht­wert­zonen durch den Gutachter­aus­schuss ist § 3 Abs. 1 der Immobilien­wert­ermitt­lungs­verord­nung zu beachten. Danach sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft solche Flächen, die, ohne Bauer­wartungs­land, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forst­wirtschaft­lich nutzbar sind. Es kommt nur auf eine Nutzungs­mög­lich­keit für land- und forst­wirtschaft­liche Zwecke an, nicht aber darauf, ob das Grund­stück tatsäch­lich für die Land- und Forst­wirtvschaft genutzt wird.

• § 232 Abs. 1 BewG enthält eine allgemeine Definition des Begriffs Land- und Forstwirtschaft für die Bewertung land- und forstwirt­schaft­lichen Vermögens. Die Vorschrift betrifft nicht den Entwick­lungs­zustand von Flächen hinsicht­lich der Bestimmung von Bodenricht­werten bei der Bewertung unbe­bauter Grundstücke.

• Diese Rechtsgrundsätze hat das FG auf den Streitfall angewendet.

Quelle: BFH, Beschluss v. 20.1.2026 - II B 50/25; NWB Datenbank (lb)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im II. Senat des BFH Prof. Dr. Matthias Loose gelangen Sie hier (Login erforder­lich).