Online-Nachricht - Donnerstag, 05.02.2026

Ein im Zeit­punkt des Er­werbs noch nicht im Grund­buch einge­trage­nes Nieß­brauch­recht ist als Gegen­leistung für den Ver­kauf eines Erb­bau­rechts in die Bemes­sungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer einzu­beziehen (BFH, Urteil v. 22.10.2025 - II R 5/22; veröf­fent­licht am 5.2.2026).

Hintergrund: Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbaren Rechts­geschäft bemisst sich die Grunderwerbsteuer gem. § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließ­lich der vom Käufer über­nommenen sonstigen Leistungen.

Zur Gegen­leistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG ausdrücklich auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Eine Ausnahme gilt für auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Jahr 2015 mit notariell beurkundetem Kauf­vertrag ein Erbbau­recht an Grund­stücken. Neben der Zahlung des Kaufpreises verpflichtete sie sich zur Zahlung eines jährliches Erbbau­zinses. Die Veräußerin verpflichtete sich zugunsten der Grund­stücks­eigen­tümerin für die Dauer des Erbbau­rechts ein Nieß­brauch­recht an auf dem Erbbau­grundstück errichteten Wohnungen zu bestellen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags im Jahr 2015 war das Nieß­brauch­recht noch nicht im Grundbuch eingetragen, die erstmalige Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch erfolgte erst nach dem Erwerb des Erbbaurechts.

Das Finanzamt (FA) setzte daraufhin Grund­erwerb­steuer fest. Die Bemes­sungs­grund­lage setzte sich aus dem Kaufpreis, dem kapitali­sierten Jahreswert des Erbbau­zinses und dem kapitali­sierten Jahreswert des Nieß­brauch­rechts zusammen.

Die hiergegen erhobene Klage wurde größtenteils abgewiesen (FG Berlin-Branden­burg, Urteil v. 4.3.2021 - 12 K 12271/19). Zu Recht habe das FA die Bemes­sungsvgrund­lage für die Grund­erwerb­steuer um den Jahreswert des Nieß­brauch­rechts erhöht.

Die Revision der Klägerin richtet sich gegen die Einbeziehung des kapitali­sierten Jahreswerts des Nießbrauchs in die Bemes­sungs­grund­lage. Diese beruhe auf einem Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG.

Die Richter des BFH wiesen die Revision der Klägerin als unbegründet zurück:

• Das FG hat zutreffend den kapitali­sierten Jahreswert des Nießbrauch­rechts als sonstige Leistung der Klägerin gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Bemessungs­grund­lage für die Grund­erwerb­steuer hinzu­gerechnet.

• Als sonstige Leistungen i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürger­lich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind. Dabei ist nicht ausschlag­gebend, was die Vertrag­schließen­den als Gegen­leistung bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich verpflichtet haben.

• Danach gehören alle Leistungen des Käufers zur grund­erwerb­steuer­recht­lichen Gegen­leistung (Bemes­sungs­grund­lage), die dieser als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks oder grund­stücks­gleichen Erbbau­rechts gewährt (vgl. BFH, Urteil v. 23.11.2022 - II R 26/21, BFH/NV 2023, 387, Rz 12, m.w.N.).

• Zu den "sonstigen Leistungen" gehört auch die Übernahme von Verpflich­tungen des Veräußerers durch den Erwerber. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verpflich­tung bereits in der Person des Veräußerers entstanden ist (BFH, Urteil v. 23.11.2022 - II R 26/21, BFH/NV 2023, 387, Rz 13, m.w.N.).

• Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG liegen nicht vor, da der Nießbrauch nicht auf dem Grund­stück ruhte, da er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kauf­vertrags über das Erbbaurecht noch nicht dinglich bestellt war. Denn das Nieß­brauchrecht war im Zeitpunkt des Erwerbs des Erbbaurechts im Jahr 2015 noch nicht entstanden, da es noch nicht im Grundbuch eingetragen war (§ 873 Abs. 1 BGB).

• Unerheblich ist, dass die Veräußerin und die Grund­stücks­eigen­tümerin den Nieß­brauch in der Vergangen­heit tatsächlich durch­geführt haben. Solange das Nießbrauch­recht nicht wirksam bestellt worden ist, bestand lediglich eine ent­sprechende schuld­rechtliche Verpflich­tung der Veräußerin, die die Klägerin zusätz­lich zum Kaufpreis für das bis zur Ein­tragung des Nießbrauchs unbelastete Erbbau­recht übernommen hat. Es handelt sich hierbei um eine sonstige Leistung i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Quelle: BFH, Urteil v. 22.10.2025 - II R 5/22; NWB Datenbank (lb)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im II. Senat des BFH Prof. Dr. Matthias Loose gelangen Sie hier (Login erforder­lich).