Online-Nachricht - Donnerstag, 09.04.2026

Eine Forderung des Ver­mieters aus einer für den Mie­ter be­stehen­den Rück­bau­ver­pflich­tung ist nicht be­reits zu einem Zeit­punkt zu akti­vieren, in dem das Ent­stehen des An­spruchs noch unge­wiss ist (BFH, Urteil v. 27.1.2026 - IX R 33/22; veröf­fent­licht am 9.4.2026).

Hintergrund: Nach § 8 Abs. 1 KStG i.V.m. § 5 Abs. 1 Satz 1 und § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG ist im Rahmen des Betriebs­ver­mögens­ver­gleichs das Betriebs­vermögen anzu­setzen, das nach den handels­recht­lichen Grund­sätzen ordnungs­mäßiger Buch­führung (GoB) auszu­weisen ist.

Danach sind grund­sätzlich alle Vermö­gens­gegen­stände bezie­hungs­weise Wirt­schafts­güter zu berück­sich­tigen (§ 246 Abs. 1 Satz 1 HGB). Zu den GoB gehört auch das in § 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB gere­gelte Realisa­tions­prinzip, demzu­folge Gewinne (nur) dann zu berück­sich­tigen sind, wenn sie am Abschluss­stich­tag reali­siert sind.

Sachverhalt: Die Klägerin ist eine konzern­ange­hörige GmbH. Die Beige­ladene über­trug einer weiteren Konzern­gesell­schaft, der Y-GmbH, Infra­struktur­assets gegen Gewäh­rung von Gesell­schafts­rechten. Die Klägerin schloss mit der Beige­ladenen einen Gene­ralmiet- und Geschäfts­besor­gungs­vertrag, aufgrund dessen die Klägerin als gewerb­liche Zwischen­mieterin fungierte. In dieser Eigen­schaft ver­mietete sie der Y-GmbH u. a. Grund­stücke, auf denen sich die im Eigen­tum der Y-GmbH befind­liche Infra­struktur befand. Weiter hatten die Klägerin, die Beige­ladene und die Y-GmbH hierzu einen Rahmen­miet­vertrag geschlos­sen. In diesem Rahmen­vertrag wurde eine Rück­bau­ver­pflich­tung verein­bart, wonach die Kosten hierfür von der Beige­ladenen und der Mieterin zu tragen waren.

Das Finanz­amt (FA) vertrat die Auffas­sung, dass die im Rahmen­vertrag fest­gelegten Kosten für den Rückbau ein eigen­ständiges Entgelt der Y-GmbH für die Nutzung der Infra­struktur­assets während der Laufzeit der Mietverträge seien. In Höhe der bei der Y-GmbH passi­vierten Beträge habe die Klägerin Forde­rungen gewinn­erhöhend zu akti­vieren.

Die hiergegen erhobene Klage wurde statt­gegeben (FG Köln, Urteil v. 15.9.2022 - 10 K 1809/18).

Die Richter des BFH wiesen die Revi­sion des FA als unbe­gründet zurück:

• Das FG hat zutreffend erkannt, dass die vom FA in Ansatz gebrach­ten Forde­rungen aus privat­recht­lichen Rück­bau­verpflich­tungen nicht gewinn­erhöhend zu bilan­zieren sind.

• Gemäß den GoB sind die im Streit stehenden Forde­rungen grund­sätz­lichen zu berück­sichtigen. Zu den GoB gehört jedoch auch das in § 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB geregelte Reali­sations­prinzip, demzufolge Gewinne (nur) dann zu berück­sichtigen sind, wenn sie am Abschluss­stichtag reali­siert sind.

• Hiernach wird ein Gewinn regelmäßig realisiert, wenn der Leistungs­verpflich­tete die von ihm geschul­deten Erfül­lungs­hand­lungen "wirt­schaft­lich erfüllt" hat und ihm die Forde­rung auf die Gegen­leistung - von den mit jeder Forde­rung verbun­denen Risiken abge­sehen - so gut wie sicher ist. Die Forde­rung muss entweder recht­lich bereits ent­standen sein oder die für die Ent­stehung wesent­lichen wirt­schaft­lichen Ursachen sind im abge­laufenen Geschäfts­jahr gesetzt worden und der Kauf­mann kann mit der künftigen Ent­stehung der Forderung fest rechnen (vgl. BFH, Urteil v. 30.4.2025 - X R 12-13/22, zur amt­lichen Veröf­fent­lichung bestimmt, BStBl II 2025 S. 856, Rz 20).

• Forderungen und Schulden aus einem schwebenden Geschäft dürfen grund­sätzlich nicht ausge­wiesen werden. Ein Bilanz­ausweis ist jedoch dann geboten, wenn und soweit das Gleich­gewicht vertrag­licher Rechts­beziehun­gen durch Vor­leistungen oder Erfül­lungs­rück­stände eines Vertrags­partners "gestört" ist. Das ist der Fall, wenn der Ver­pflichtete sich mit seinen Leistungen gegen­über seinem Vertrags­partner im Rück­stand befindet, also weniger geleistet hat, als er nach dem Vertrag für die bis dahin vom Vertrags­partner erbrachte Leistung ins­gesamt zu leisten hatte (vgl. u.a. BFH, Urteil v. 25.5.2016 - I R 17/15, BFHE 254, 228, BStBl II 2016 S. 930, Rz 14 ff.; s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 12.10.2016 sowie Kolbe, StuB 1/2017 S. 12).

• Von diesen Rechtsgrundsätzen ist das FG ausgegangen. Der Akti­vierung der in Streit stehenden Forde­rungen steht die mangelnde Reali­sierung entgegen. Das FG hat zutref­fend ange­nommen, dass das Entstehen eines Anspruchs der Klägerin auf Rückbau be­ziehungs­weise Erstat­tung der fiktiven Rückbau­kosten "keines­wegs gewiss" ist. Die Y-GmbH habe als Eigen­tümerin der Infra­struktur­assets insbe­sondere das Recht, diese bereits während der Mietzeit zu entfernen. Für diesen Fall liefe die Rück­bau­ver­pflichtung gegen­über der Klägerin leer. Eine quasi­sichere, hinreichend konkre­tisierte Forderung könne deshalb nicht ange­nommen werden.

• Weiter hat das FG das Vertrags­verhältnis dahin­gehend gewürdigt, dass sich die wechsel­seitigen Pflichten, einerseits die Nutzungs­über­lassung der Grund­stücke durch die Klägerin, anderer­seits die Miet­zahlung durch die Y-GmbH, vollends ausglichen. Ein Erfüllungsrückstand der Y-GmbH, der eine Aktivierung zuließe, sei nicht anzu­nehmen. Denn eine Pflicht, während des Laufs des Miet­vertrags die Infra­struktur­assets ab­schnitts­weise entfernen zu müssen, bestehe für die Y-GmbH nicht.

Quelle: BFH, Urteil v. 27.1.2026 - IX R 33/22; NWB Datenbank (lb)

 
Zur Online-Nachricht mit Anmerkung von Richter im IX. Senat des BFH Dr. Nils Trossen gelangen Sie hier (Login erforder­lich).