Online-Nachricht - Donnerstag, 04.05.2023

Einkommensteuer | Vermietung von Ferien­wohnungen; eigen­nützige Treuhand (BFH)

Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbe­betrieb, wenn der von ihm mit der treu­händerischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaft­liches Interesse an der Treuhand­stellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatz­leistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt (BFH, Urteil v. 28.5.2020 - IV R 10/18; nachträglich zur Veröffent­lichung bestimmt am 4.5.2023).

Sachverhalt: Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Klägerin mit der Überlassung dreier Wohnungen an eine nicht mit ihr verbundene Vermitt­lungs­gesell­schaft, die diese je nach Bedarf der Urlaubsgäste als Ferien­wohnungen oder Hotelzimmer vermietet und die auch mit der Überlassung verbundene Neben­leistungen entweder selbst erbracht oder an Dritte vermittelt hat, einen Gewerbebetrieb unterhalten hat.

Die Klägerin behandelte die Einkünfte aus der Vermietung der Wohnungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demgegenüber stellte das FA mit Bescheiden über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen (Gewinn­feststellungs­bescheide) für die Streitjahre 2009 bis 2012 Einkünfte aus Gewerbe­betrieb fest. Den hiergegen gerichteten Einspruch wies das FA als unbegründet zurück.

Das FG wies die daraufhin erhobene Klage der Klägerin als unbegründet ab (FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 20.12.2017 - 3 K 342/14).

Der BFH hat die Revision als begründet angesehen und das FG-Urteil aufgehoben:

• Die Vermietung von Wohnungen erfüllt zwar grundsätzlich die in § 15 Abs. 2 EStG normierten Tatbestands­merkmale, geht jedoch in der Regel nicht über den Rahmen der privaten Vermögens­verwaltung hinaus. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Gewerbebetrieb bei dieser Tätigkeit nur angenommen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, nach denen die Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erhält, hinter der die bloße Nutzung des Mietobjekts als Vermögens­anlage zurücktritt (ständige Rechtsprechung, z. B. BFH, Urteil v. 14.1.2004 - X R 7/02, m.w.N.).

• Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse - einem gewerblichen Beher­bergungs­betrieb vergleichbare - unter­nehmerische Organisation erforderlich ist (z. B. BFH, Urteil v. 16.4.2013 - IX R 26/11, Rz. 10; und BFH, Urteil v. 14.7.2016 - IV R 34/13, Rz. 37). Maßgebend sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalles. Die Zwischen­schaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.

• Die geforderte Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beher­bergungs­unter­nehmen (Hotel) liegt vor allem dann vor, wenn die Wohnung wie Hotel- oder Pensions­räume ausgestattet ist, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird, sie hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten wird und sich zudem in einem Zustand befindet, der die sofortige Vermietung zulässt; dies auch dann, wenn Buchungen nicht vorliegen.

• Ausgehend von den dargestellten Rechtsgrundsätzen durfte das FG zu dem Ergebnis kommen, dass im Streitfall die für eine gewerbliche Vermietung erforderlichen Voraus­setzungen gegeben waren.

• Zu Unrecht ist das FG jedoch davon ausgegangen, dass die Klägerin aus der Vermietung ihrer Wohnungen gewerbliche Einkünfte erzielt hat. Denn weder handelten die Vermittlungs­gesell­schaften bei Abschluss der Verträge als rechtsgeschäftliche Stellvertreter der Klägerin noch konnten die gewerblichen Handlungen der Vermittlungs­gesell­schaften der Klägerin aufgrund eines Treuhandverhältnisses steuerrechtlich zugerechnet werden.

• Nicht ausreichend für die Zurechnung der Einkünfte beim Treugeber ist, dass ihm das wirtschaftliche Ergebnis der Vermietung zugutekommt. Gegen eine beherrschende Stellung des Treugebers spricht es, wenn der Treuhänder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat (z. B. BFH, Urteil v. 12.7.2016 - IX R 21/15, Rz. 23).

 
Quelle: BFH, Urteil v. 28.5.2020 - IV R 10/18; NWB Datenbank (RD)

 
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