Immobilien-GmbH als Gestaltungsalternative

Immobilien-GmbH als Gestaltungsalternative

Wenn es darum geht, Immobilienvermögen in einer Gesellschaft zusammenzufassen, dann ist die Rechtsform der GmbH in der Regel nicht das Mittel der Wahl. Vielfach fällt die Wahl stattdessen auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (insbesondere GbR oder „entprägte“ GmbH & Co. KG) oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG (Mitunternehmerschaft). Allerdings sollte bei der Wahl der „optimalen“ Rechtsform für Immobilieninvestitionen auch die (thesaurierende) vermögensverwaltende GmbH nicht gänzlich außen vorgelassen werden.

Der wesentliche Vorteil der thesaurierenden Immobilien-GmbH besteht darin, dass die Gewinne der Gesellschaft mit dem niedrigen pauschalen Körperschaftsteuersatz von 15 % besteuert werden. Weitere Steuerbelastungen entstehen nur dann, wenn Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet werden. Anders ist dies bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder der Mitunternehmerschaft, bei denen die Gewinnanteile dem persönlichen Einkommensteuersatz der Gesellschafter unterliegen und folglich mit bis zu 45 % besteuert werden können. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Gewinnanteile von den Gesellschaftern entnommen werden oder in der Gesellschaft verbleiben (Ausnahme: Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG bei der Mitunternehmerschaft; auf vermögensverwaltende Personengesellschaften findet § 34a EStG per se keine Anwendung, da diese keine Gewinneinkünfte erzielen).

Von besonderer Bedeutung für die Gesamtsteuerbelastung ist die Gewerbesteuer. Während eine vermögensverwaltende Personengesellschaft von vornherein keine gewerblichen Einkünfte erzielt und damit nicht der Gewerbesteuer unterliegt, erzielen GmbH und gewerblich geprägte GmbH & Co. KG qua Rechtsform gewerbliche Einkünfte (vgl. § 8 Abs. 2 KStG und § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG). Allerdings besteht bei diesen die Möglichkeit, die Gewerbesteuer insbesondere durch die Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG zu vermeiden.

Selbstverständlich gehen mit der Wahl der Rechtsform der GmbH auch Nachteile einher. Zu nennen sind insbesondere grunderwerbsteuerliche Hemmnisse, wenn Immobilien aus dem Privat- oder Betriebsvermögen auf eine GmbH übertragen werden sollen, die Steuerverstrickung, die Beurkundungspflicht von Geschäftsanteilsübertragungen sowie die – im Vergleich zu den Personengesellschaften – geringere Flexibilität der Rechtsform.

Inhalt der Sonderausgabe – Immobilien-GmbH, Kaufpreisaufteilung und Bewertung

Das Themen-Special „Immobilienvermögen“ gibt Ihnen wertvolle Tipps für die Beratung Ihrer Mandanten zu den Themenbereichen – „Immobilien-GmbH, Kaufpreisaufteilung und Bewertung“:

• Die Immobilien-GmbH: In einer dreiteiligen Beitragsreihe von NWB Erben und Vermögen stellt Nico Schley Ihnen zunächst die ertragsteuerlichen Vorteile der Immobilien-GmbH vor. Danach erläutert er die Abschirmwirkung der GmbH beim gewerblichen Grundstückshandel und stellt Maßnahmen zur Sicherung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung sowie zur Vermeidung von GrESt dar. Abschließend geht er auf die Möglichkeiten zur steueroptimierten Übertragung von Anteilen an der Immobilien-GmbH im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ein.
• Rechtsfragen bei der Kaufpreisaufteilung von bebauten Grundstücken: Die finanzgerichtliche Rechtsprechung hatte sich mit der Arbeitshilfe des BMF befasst, welche die Finanzverwaltung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück auf Boden und Gebäudewert regelmäßig nutzt. Das FG Berlin-Brandenburg hat mit Urteil v. 14.8.2019 - 3 K 3137/19 entschieden, dass diese Arbeitshilfe ein geeignetes Hilfsmittel sei, um den Kaufpreis beim Grundstückserwerb sachgerecht aufzuteilen. Dieser Entscheidung und dem weiteren Verfahren kommt in der Praxis, so Dr. Tobias Stiegler, insbesondere für Immobilieninvestoren, erhebliche Bedeutung zu, da die Kaufpreisaufteilung bei Grundstückserwerben die AfA-Bemessungsgrundlage bestimmt. Nicht zuletzt durch den Beschluss des BFH v. 21.1.2020 - IX R 26/19, in dem der BFH das BMF aufgefordert hat, dem Revisionsverfahren nach o. g. FG Berlin-Brandenburg-Urteil beizutreten, hat dieses Verfahren grundlegende Bedeutung für Immobilieninvestoren.
• Immobilienbewertung nach §§ 176 ff. BewG: Ausweislich der Statistik des Statistischen Bundesamtes zur Erbschaft- und Schenkungsteuer des Jahres 2018 wird der Anteil an vererbtem bzw. Verschenktem Immobilienvermögen immer bedeutender (vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 309). In diesem Höchststand spiegelt sich auch die Immobilienwertentwicklung der letzten Jahre wider, wogegen die Freibeträge im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer seit 2009 nicht mehr angehoben wurden. Daher bedarf es in vielen Fällen einer langfristig angelegten Planung, um z. B. durch einemehrmalige Ausnutzung der Freibeträge nach § 14 ErbStG hohe Steuerlasten zu vermeiden (vgl. zu grundsätzlichen Überlegungen von Fragstein/Niemsdorff, NWB 12/2019 S. 793; Brabender/Held, NWB-EV 9/2019 S. 295). Neben der Frage des „Ob“ zeigen Dr. Rainer Bräutigam und Matthias Rohr anhand der gesetzlichen Bewertungsvorschriften für die Immobilienbewertung nach §§ 176 ff. BewG auf, dass auch das „Wann“ für die Höhe des Immobilienwerts und damit auch der zu erwartenden Steuerlast entscheidend sein kann. Auch wenn die momentanen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Zusammenhang mit der Corona-Krise nur schwer vorhergesagt werden können, wird das Thema aufgrund der konstanten Freibeträge seit 2009 auch weiterhin von Relevanz bleiben.
• Vermietung einer Immobilie zu nicht marktüblichen Mieten: Ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5. Dezember 2019 bringt Rechtssicherheit bei der Bewertung von Immobilien im Ertragswertverfahren für die Erbschaftsteuer. Es ermöglicht dem Erblasser bzw. Schenker durch Gestaltung der Miethöhe den Ertragswert der Immobilie und damit die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu senken. Dieser Gestaltungstipp aus der Praxis von Dr. Björn Demuth und Pascal Hornstein zeigt Ihnen, was dabei zu beachten ist.

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