Gewerbemiete mindern in Zeiten der Pandemie
Mieter argumentierten: Wenn der Laden geschlossen ist, die Fläche ohne Kunden bleibt: Dann kann doch nicht die volle Miete zu zahlen sein. Doch, meinten die Gerichte im Jahre 2020 überwiegend. Das Risiko im Mietverhältnis trage nämlich stets der Mieter.
Das bemerkte der Gesetzgeber. Er sah, dass in der Praxis keine Lösungen gefunden wurden, die zu einer Verteilung der Lasten der Pandemie beigetragen hätten. Und schritt ein. Durch ein Gesetz, das am 31.12.2020 in Kraft trat (Artikel 240 § 7 EGBGB), wurde klargestellt: Beeinträchtigungen der Nutzungsmöglichkeit von Gewerberäumen gelten im Zweifel als Wegfall der Geschäftsgrundlage – und damit ist die Miete zu reduzieren. Es brauchte seine Zeit, bis das in der unternehmerischen Welt ankam. Der BGH musste erst sein Machtwort sprechen.
Das kam am 12. Januar 2022 (Az. XII ZR 8/21). Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete in Betracht, sagte der BGH. Die Pandemie ist ein wesentlicher Umstand und die Parteien eines Mietvertrages hätten das auch berücksichtigt, wenn sie bei Abschluss der Vereinbarung geahnt hätten, was passiert. Neben diesen zwei Elementen der maßgeblichen Vorschrift (§ 313 BGB) gibt es indes noch ein drittes, und da wird es kompliziert: Ist es dem Mieter unzumutbar, unter den gegebenen Umständen am unveränderten Vertrag festzuhalten?
Maßgeblich sind hierfür nach dem Urteil des BGH die Umstände des Einzelfalls.
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