Immobilienübertragungen in Zeiten hoher Immobilienpreise und dem ständigen Ruf nach Vermögen- und Reichensteuer

Die Bodenrichtwerte werden im zweijährigen Turnus aktualisiert, zuletzt zum 31.12.2020. Die für alle Erwerbe ab 2021 geltenden Bodenrichtwerte weisen erhebliche Preissteigerungen bei Grundstücken seit 2018 auf. Zudem wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 unter anderem der steuerfreie Zugewinnausgleich des überlebenden Ehegatten um das steuerfreie Vermögen gekürzt.

Höhere Erbschaft- und Schenkungsteuer aus zunehmender Anwendung des Vergleichswertverfahrens

Höhere Erbschaft- und Schenkungsteuern bei Übertragung von Immobilien ergeben sich aber auch aus der zunehmenden Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Die Bewertungsstellen der Finanzämter können sich bei der Grundstückswertermittlung infolge eines stetig dichteren Netzes an Erhebungsdaten in den allermeisten Fällen auf das Vergleichswertverfahren berufen. Das Vergleichswertverfahren ist vorrangig vor dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren anzuwenden und führt im Regelfall zu erheblich höheren Grundbesitzwerten. Das Vergleichswertverfahren basiert auf Kaufpreissammlungen und weiteren Datenerhebungen der Gutachterausschüsse, welche in den alljährlich erscheinenden Grundstücksmarktberichten veröffentlicht sind. Bisher standen den Bewertungsstellen geeignete Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren nur für bestimmte hochpreisige Lagen und keinesfalls flächendeckend zur Verfügung. Doch dies änderte sich in den letzten Jahren durch die stetig zunehmenden Erhebungen der Gutachterausschüsse – sehr zu Lasten der Erbengeneration. Die Vorlage eines Sachverständigengutachtens für die übertragene Immobilie empfiehlt sich insbesondere dann, wenn der Verkehrswert wegen diverser wertmindernder Faktoren voraussichtlich unter dem von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichswerten liegt.

Anhaltende Diskussion über Reichensteuer und Vermögensteuer

Die anhaltenden Diskussionen über eine Reichensteuer, die Wiedereinführung einer Vermögensteuer und auch die Offenheit der Konservativen für eine höhere Erbschaftsteuer machen ein steueroptimiertes Vermögenskonzept zur Erhaltung des Familienvermögens über mehrere Generationen unerlässlich. Der ideale Handlungszeitraum für anstehende bzw. geplante Vermögensübertragungen ist immer jetzt. Denn unter den derzeitigen Marktbedingungen und dem Trend zu steuerverschärfenden Maßnahmen dürfte Immobilienvermögen in naher Zukunft nicht steuergünstiger übertragen werden können.

Maßgeschneiderte Übertragungskonzepte

Ein für die Nachfolgegeneration tragbares Steuerergebnis erreicht man bei Immobilienübertragungen ausschließlich durch Ausarbeitung maßgeschneiderter Übertragungskonzepte, etwa mit Nießbrauchsgestaltungen, durch Nutzung von Steuerbefreiungen für vermietete Immobilien oder die steuerfreie Übertragung des Familienwohnheims. Für größeres Immobilienvermögen und mehreren Erben ist die Errichtung einer Familienvermögengesellschaft (Familienpool) ratsam. Mit einem Familienpool können die Steuerfreibeträge im zehnjährigen Turnus optimal genutzt werden. Sollen inländische Immobilien von einem nicht in Deutschland ansässigen Schenker auf einen ebenfalls nicht in Deutschland ansässigen Erwerber steuerfrei übergehen, empfiehlt sich die Zwischenschaltung einer ausländischen Gesellschaft, z.B. eine Malta-Ltd.

Immobilienübertragungen sollten in jedem Fall in professionelle Hände gelegt werden. Andernfalls kann der Staat zum Haupterben werden – ein Umstand, der wohl in keinem Fall wünschenswert ist.

Anton Rudolf Götzenberger

Mehr zum Thema „Optimale Vermögensübertragung“ erfahren Sie in dem gleichnamigen Werk von Anton Rudolf Götzenberger, 6. Aufl.

Zum Inhalt: Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht verbunden mit dem Schenkungs- und Erbrecht bietet eine Vielzahl von steueroptimierenden Gestaltungen. Wie hier bereits im Vorfeld einer anstehenden Vermögensübertragung die richtigen Weichen gestellt werden, stellt die vorliegende Neuauflage unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zum Erb- und Schenkungsteuerrecht in insgesamt zehn Teilen dar. Kernstücke des Werkes sind dabei die Gestaltungstipps zur Steueroptimierung im Erbfall und bei Schenkungen, die gesamtsteueroptimale Vermögensübertragung sowie die Grundzüge der steueroptimalen Unternehmensnachfolgeplanung. Der Autor geht zudem auf grenzüberschreitende Vermögensübertragungen ein, stellt die Vermögensnachfolge im Zusammenhang mit Stiftungsmodellen dar und erläutert die schenkungsteuerlichen Konsequenzen der Auflösung eines Vermögenstrusts.